三中全会激活15亿亩农地 农建地价或达百万亿

三中全会新赋予农民哪些财产权利

可用土地承包经营权抵押、担保、入股等

土地流转是近年来，尤其是十八届三中全会召开前后，社会各界关注的焦点之一。

7月22日，习近平总书记到湖北武汉农村综合产权交易所调研。在交易所大厅，他向工作人员详细了解涉农产权交易尤其是土地流转交易情况。习近平总书记强调，这是一个积极探索。如何在坚持农村土地集体所有性质的前提下完善联产承包责任制，既保障基本农田和粮食安全，又通过合乎规范的流转增加农民收入？一系列问题在下一步改革中要好好研究。

为了深入弄清情况，参与《决定》稿起草工作的文件起草组立即成立专题调研小组，并委托有关单位，进农村，访农民，开展有关农村土地问题专题调研。

11月15日《决定》公布，明确提出“赋予农民更多财产权利”。习近平总书记在关于《决定》的说明中指出，赋予农民更多财产权利，主要是依法维护农民土地承包经营权，保障农民集体经济组织成员权利，保障农户宅基地用益物权，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点。

农业部农村经济体制与经营管理司副司长黄延信在接受《中国经济周刊》采访时表示，对于《决定》中的涉农章节，他最关心的有两条，一是“赋予农民更多财产权利”，二是“建立农村产权流转交易市场”。“不进行市场交换，农民的财产权利就不能实现价值，也没有增值的空间，这是农村贫穷落后的根源。”黄延信说，给了农民财产权利，又建立了市场，其要义在于“激活农村的要素，尤其是资产要素”，此举不光是增加农民收入，对实现城乡要素优化组合，进而对整个宏观经济都有好处。

《决定》给予农民的更多财产权利有哪些？“‘赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能’，其中，抵押和担保权能是新的提法。‘允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营’，这也是新的提法。‘鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，发展多种形式规模经营’，公开市场，也是第一次提及。”农业部农村经济体制与经营管理司副巡视员赵鲲对《中国经济周刊》说。

今年9月，赵鲲曾去湖南桃江调研农村土地经营权确权登记试点工作。这项工作与《决定》中提到的“稳定农村土地承包关系并保持长久不变”相呼应，就是为了让农民心里踏实，放心地进行土地流转。

在赵鲲看来，《决定》中的一些政策相当有魄力。“比如，土地承包经营权允不允许抵押、担保，原先一直有争议，担心农民将土地承包经营权抵押、担保后，还不上钱了，银行把地收了怎么办？包括宅基地也是一样。原先一直提让有条件的地方去试点，这次直接放开了。”赵鲲建议，为了避免农民流离失所的情况发生，应当出台一系列的配套政策。“比如说有些地方，政府出资成立担保公司，或者限制抵押的比例，以确保不出现风险。”

《决定》中提到，“选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让”，这是否意味着“小产权房”有转正的希望？黄延信向《中国经济周刊》表示，并不能如此关联。“抵押、担保，主要是解决农民贷款难的问题，至于转让，是大可做文章的，具体的还要研究相关制度，并不是想转让就能转，肯定是有条件的。”

上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，《决定》中提出的农民财产权利，应该特指农业领域的财产权利，即农业性质户口所带来的财产权利，就是关于土地和集体经济的财产权利。

严跃进表示，农民在土地上拥有以下几类财产权利：一、对土地拥有一定年限内的经营权，并可以将拥有的土地进行财产化，作为法律及经济地位的象征。如使用、收益、流转土地的权利。二、在土地增值的情况下，拥有对增值部分的摄取权利。如土地流转中租金升值的部分，也同样归农民享有。三、在让渡土地相应权益时，拥有获取等值补偿金的权利。旧城改造、城乡一体化建设等过程中，更应强化这种权利。如在拆迁中，很多农民并没有拿到与其土地价值相符的补偿款。

对此，湖北孝感籍的大学毕业生彭帅（化名）颇有感慨。彭帅的户口在农村老家，2009年他刚工作时，正值房价迅速上涨的前夜，当时他想在自己工作的二线城市买套房子，但还差一大笔钱，于是还不太懂土地相关法规的他产生了一个朴素的想法，就是用家里的承包地作抵押进行贷款，结果打听了一圈，才发现根本行不通，没有一家银行给他贷款，最终他只能看着房价高涨，望房兴叹。他告诉《中国经济周刊》，“如果当时赋予了承包经营权抵押、担保权能这些财产权利，我当时就能买上房了。”

福建莆田，在城里打工的年轻人每年春节才回农村老家一次。本刊记者肖翊|摄

激活15亿亩农村土地

严跃进认为，十八届三中全会在土地制度改革上的魄力，首先体现在建立城乡统一的建设用地市场，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

根据我国的土地管理法等相关法规，我国土地分为农村集体土地和城市国有土地，其中农村集体土地又分为农用地、建设用地、未利用地，而建设用地又分为经营性和非经营性两类，其中，农村集体非经营性建设用地主要指宅基地。

根据《全国土地利用总体规划纲要(2006—2020年) 》，到2010年全国城乡建设用地规模为2488万公顷，其中城镇工矿建设用地848万公顷。据专家介绍，城乡建设用地可分为城镇工矿建设用地和农村建设用地两类。由此可估算出，2010年我国农村建设用地规模约为1640万公顷，即2.46亿亩。

中国人民大学农业与农村发展学院副院长郑风田告诉《中国经济周刊》，土地是农民最大的资产，但过去农村集体经营性建设用地一直无法上市交易，不能与国有土地享有平等权益，这不仅损害了农民的权利，屡屡造成征地矛盾，引发了一系列的拆迁冲突，而且造成了高地价、高房价和经济过度依赖房地产业的问题。

安徽财经大学中国合作社研究院副院长唐敏表示，正因为如此，十七届三中全会提出，“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”

严跃进向《中国经济周刊》表示，相比于十七届三中全会的提法，十八届三中全会将“建立城乡统一的建设用地市场”这一思路进一步深化，一是去掉了“逐步”两个字，二是明确提出了“实行与国有土地同等入市、同权同价”，比之前笼统的提法“与国有土地享有平等权益”更加具体、更有针对性。

在严跃进看来，建立城乡统一的建设用地市场，将改变过去城乡二元结构下的土地市场格局。长期以来，国有土地承担了城市建设用地的供应等功能，但面临数量减少且日益触碰18亿亩耕地的红线；而农村集体用地则面临着僵硬、未盘活的状态。盘活农村集体用地、弥补国有建设用地不足并形成统一的用地市场，已是时代所趋，这将加快城乡建设用地增减挂钩制度的继续深化步伐。同时，在不改变耕地数量等前提下，土地资源的利用程度将提高，并能实现土地价值的最大化。此外，这对于房地产市场和推进新型城镇化也是极大的利好消息。