常熟房管处专家支招 购买商品房如何合法维权

为了保障和规范房地产市场的发展，近些年住建局（房管处）等部门加大了对房地产市场的监管力度，但是商品房买卖纠纷依然屡见不鲜，“搬进新房后，我才发现开发商宣传页上的绿地、游泳池全都不见了”“入住后，发现当时承诺学区房难兑现了”“买到的新房边上有高压线，还是220千伏”等等。面对形式多样的商品房买卖纠纷，购房者如何保障自身的权益，
下面就此问题提出几点建议：

1.查验开发商和代理机构的有关证书

购买商品房虽然“云里雾里”，但是把住“五证”“两书”等相关证书审查关，基本上就没有太大问题了。“五证”分别是国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证及其附件、附图，建筑工程施工许可证，商品房预售许可证（或商品房交付使用备案证），可以通过常熟房产信息网www.csfc.gov.cn核实，开发企业营业执照、资质证书，代理机构的营业执照、资质证书，商品房销售人员的房地产经纪人员资格证书或经过专业培训的合格证书等。此外，购房者还需注意“两书”即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时还应查看细节是否符合规定:如《住宅质量保证书》是否提示保修期限；《住宅使用说明书》是否针对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出水、电、燃气、热力、消防等设施配置的注意事项。购买现房的还要查验初始登记证明。

2.拒绝广告诱惑，“白纸黑字”写入合同

楼盘广告一般属于要约邀请，是希望他人向自己发出要约的意思表示，在法律上没有约束力。如“理想居所”“居家首选之地”“温馨家园”“回家就是度假”“星级服务”“帝王享受”等词语，大多属于开发商夸张性宣传所需的文字，目的是为了引起注意，制造气氛，并没有明确的目标。但如果楼盘广告的内容是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施（基础设施、相关配套设施）作出具体明确说明和允诺，且该说明和允诺并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，这样的广告应当视为要约而非要约邀请，具有法律效力。也就是楼盘广告的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，如有些楼盘广告标明了价格、位置、装修条件、物业管理条件、配套设施设备、赠送的物品或优惠等具体确定的内容等。但是根据最高院司法解释，楼盘广告要视为要约受到了特别严格的限制，认定难加以证明，风险很大，基本上很难得到保护。

提醒购房者，首先，楼盘广告在绝大多数情况下属于要约邀请，不具有法律效力。因此，购房者要看清楚楼盘广告，不要被广告上的语言文字所迷惑，上当受骗。其次，购房者为了保证开发商的广告承诺成为现实，最好的办法就是直接将开发商在销售广告和宣传资料中的说明和允诺写入合同，以书面方式确认下来，那就成为具有法律效力的合同条款。

3.灵活多样的维权方式

各种房屋买卖纠纷发生后，购房人可先与开发商协商，协商不成，购房人可向属地政府、主管部门或者消协投诉，请求调解，这种解决方式成本最小。如果不能调解解决纠纷，也可根据商品房买卖合同约定的仲裁条款申请仲裁，还可依法向人民法院提起诉讼。无论采取哪一种方式，如果有专业律师的全程介入，那么您维权的效果将会更明显。一切依法维权，莫过激维权。

4.关于买卖的房屋是否被限制问题

楼盘销售是一个动态的过程，开发商可能用在建楼盘进行了抵押，或者由于种种原因被法院查封等情况从而限制了房屋出售，提醒购房者在购房前查看常熟透明售房网www.jscsfc.com或常熟房产微信（csfc_gov），对所购房屋的买卖情况进行了解，以免上当受骗。

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