常熟房管处专家支招 购买商品房如何合法维权

商品房交易过程中，除了上期介绍的“拒绝广告诱惑，白纸黑字写入合同”之外，还有“售后包租”、“商业楼盘改成住宅销售”等容易被忽略、受蒙骗的地方，提醒各位购房者千万注意。

1.售后包租问题
开发商在销售商业用房时，往往会采用返本销售或变相返本销售、售后包租或变相售后包租的方式。《城市商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。购买此类商业用房存在很大风险，购房者在签订合同时务必注意。

2.商业性质楼盘当住宅销售

部分开发商将商业性质的楼盘（如酒店式公寓等）以住宅功能加以推广宣传，一定程度上误导了购房者。该类项目的土地使用年限、水电收费标准，甚至物业管理费标准都高于住宅项目。在此提醒广大购房者，购房时应仔细查看该项目的土地证、规划许可证及销售许可证等相关文件载明的信息，同时在签订购房合同时仔细查看合同内容，以免引起纠纷。

3.查验开发商和代理机构的有关证书

购买商品房虽然“云里雾里”，但是把住“五证”、“两书”等相关证书审查关，基本上就没有太大问题了。“五证”分别是国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证及其附件、附图，建筑工程施工许可证，商品房预售许可证（或商品房交付使用备案证）可以通过常熟房产信息网核实，开发企业营业执照、资质证书，代理机构的营业执照、资质证书，商品房销售人员的房地产经纪人员资格证书或经过专业培训的合格证书等。此外，购房者还需注意 “两书”即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时还应查看细节是否符合规定:如《住宅质量保证书》是否提示保修期限；《住宅使用说明书》是否针对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出水、电、燃气、热力、消防等设施配置的注意事项。购买现房的还要查验初始登记证明。