买房哪些事儿:二手房交易税费计算方法

2014-08-13 08:33 浏览人数:2903次 来源:常熟房产网

买房哪些事儿:二手房交易税费计算方法

一、营业税:

以收取的全部价款和价外费用,按5.6%(乡镇5.5%)税率计算缴纳。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权购置或受让原价后的余额为营业额。其中,自2011年1月28日起,个人转让住房营业税政策执行时间按财税【2011】12号执行。即:个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

二、个人所得税:

1、个人居住房转让中,个人所得税两种计算方法:
(1)(转让收入-房产原值-原购房契税-相关税费-购房贷款利息-房屋装修发票金额)×20%;
(2)转让收入×1%。

2、对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。

3、个人转让非住宅的,个人所得税按转让所得*20%计算征收。

三、土地增值税:

1、对居民个人拥有的住宅转让暂免征收土地增值税。

2、对个人转让非住宅类的其他类型的旧房及建筑物,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

3、对个人转让非住宅类的其他类型的旧房及建筑物,不能提供重置成本评估报告但可提供购置时取得的销售不动产发票,可按加计扣除计算:

(1)计算方法:(转让收入-发票价×加计-营业税-原购房契税)×税率
(2)关于转让旧房准予扣除项目的加计问题:计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。

四、印花税:

1、土地使用证和房产证,每本贴花5 元;2.对个人销售或购买住房暂免征收印花税;3.对个人转让非住宅类的其他类型的旧房及建筑物,按“产权转移书据”0.05%计税。

五、契税:
1、自2010年10月1日起,契税政策调整为:一是对个人购买90平方米及以下,且属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的普通住宅,按1%税率征收契税。二是对个人购买90平方米以上,144平方米以下,且属于家庭唯一住房的普通住宅,按1.5%税率征收契税;三是对个人购买不属于家庭唯一住房的,无论属于普通住宅还是非普通住宅,一律按3%税率征收契税。

2、赠与、交换行为,契税税率按3%征收。

3、夫妻之间房屋、土地权属变更有关契税政策:

在婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有或另一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,变更为其中一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,双方约定、变更共有份额的,免征契税。

六、其他:

1、关于购房时间认定问题:个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

2、普通住房和非普通住房的区分:144平方米(含144平方米)为普通住宅,144平方米以上为非普通住宅。

3、赠与、离婚等情形获得的房产转让:

(1)对符合离婚共同财产分割情形的,其购入时间仍按离婚前的原购入时间确定。
(2)赠与:个人转让无偿受赠的不动产或土地使用权,凡赠与行为符合财税[2009]111号第二条规定的免税情形的,其原价按受赠前赠与人的购房或受让原价确定。赠与行为不符合财税[2009]111号第二条规定的免税情形的,其原价按照主管税务机关核定的赠与人的转移价值确定。购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证和契税完税证明上注明时间孰先的原则确定。


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