房产中介的政策“考题”:不同类型房子税费计算

2014-04-09 08:52 浏览人数:1869次 来源:经济观察报

房产中介的政策“考题

入行刚满一年的林嘉没想到,做一个房产中介,最麻烦的不是带客户看房时的费尽口舌,也不是卖房业绩不好随时面临走人,而是每年两次的内部考试。“所有跑业务的员工在这一个时段同时考试,地点就在门店的会议室和培训教室里,有严格的监考,而在考试的几个小时里,所有的门店一律停业。”林嘉说,他自己的卖房业绩已经算很好的了,平均一个月能卖一套,但去年年底参加考试没过,差点就走人了。

而整个中介公司的大区考核就更多了,每年三四次统一的业务考试,试卷的题量很大,三小时内要完成140-180道选择、判断、案例分析题。和林嘉原先想的不同,这些考试的内容并不是如何获取卖主的房源、如何向买房人推销房子,而是考你知不知道房地产的各种政策变化,懂不懂不同类型的房子税费如何理清、贷款利率怎么计算。“过去几年里,房地产领域跟土地、银行、税务相关的政策变了得有一二十回,一出新政策我们就得赶紧学习。”周滔是林嘉的店长,他说这几年房地产政策变化太多,他们公司的培训材料每年都要换,这两年是一年一换,2008年到2010年每季度至少都要修改一次。

修改的内容主要包括,综合地价款政策、个人所得税和营业税政策以及从去年开始每季度一调的政府指导价。“如果是我们搞错了,给客户造成损失,那是要全额赔偿的。”周滔说,以前就有过因为业务员的失误,中介自己把代理的房子买下来的情况。

所以在他看来,加强“学习”,尤其是对房地产政策的学习,是很有必要的。刚刚过去的4月1日,就是他们必须清晰知晓的一个政策变化时点,这一天,按照规定,政府要调整二手房交易的指导价了,这意味着,买房人以此为基础计算的综合地价款、契税、个人所得税都在发生着变化。

变了什么?

林嘉和周滔代理的是北京五环外的房源,虽然他们的感受并不明显,但至少从数据上看,从今年年初开始,这一带的二手房似乎卖不动了。

链家地产发布的检测数据显示,北京二手住宅市场呈现降温,从去年11月底以来是最为明显的,二手住宅市场交易已经开始滑坡。而据一些房产中介在北京的昌平、朝阳等区域内的粗略估计,房主的挂牌报价和实际成交价格都有不同程度的下滑,单套房的成交价格有下降10万-20万的,部分房源的房价下降幅度超过了10%。到了3月份,按照中原地产研究部的统计数据,上半月北京新建住宅、二手住宅的签约量创造了北京楼市近年来的最低值。

在这些价格下降的房源中,有一大半都是经济适用房。然而就在4月1日,对经适房影响颇大的政府指导价,却要开始按政府此前制定的步调,开始调高了。“政府指导价的变动对中介来说影响并不大,因为北京的二手房市场购买主要都是刚需,不管房价怎么变,只要不是太离谱,该买房的还得买。”周滔说,不过4月1号之后,有些房的政府指导价调了,有些没有调,具体怎么调整地税局并没有公布细节。

但对房地产买卖者来说,影响就大了。政府指导价是综合地价款、契税和个人所得税的计算基础。据周滔介绍,经适房的特点是住满五年才能交易,交易的时候需要把土地的钱补齐,因为土地是划拨的,如果要出售,国家要相应征收土地出让金,这叫做综合地价款,之后这个房子才是商品房,可以任意流通。

他说,这部分钱是由地税统一征收,在买房缴税的时候,地税局会根据房屋的注册信息征收。这部分钱按照成交价的10%征收,也就是一类经适房,而二类回迁房的土地出让金是3%。

现在北京五环外的经适房价在每平米2万左右,而政府指导价则在1.3万元左右。调整了指导价,意味着房屋实际总价也跟着水涨船高。

同时提高的还有二手房交易个人所得税,税率是1%到20%,但在周滔看来,以前并没有严格照此执行,到2013年4月才强制对商品房统一征收20%的差额交易税。“有些人的房子很老,70年代的房子的档案可能找不到了,比如单位分的公房可能才2万多一套买的,这种房查不到原值,就对成交价收1%的税。比如你2万多买的房子现在200万卖出去,政府就收40万的税。”周滔说。

实际上,2010年之前,周滔负责的片区,经适房的政府指导价只有每平米3000多元,但当年政府突然调高了政府指导价到9000元,最高甚至达到11500元,这让很多购房者感到不适应,也让房产中介一时手足无措。

“之前税交3万,现在得交10万了,肯定压力要大些。”周滔虽然理解指导价上调是跟随房价上涨的步调,但面对买房人,他只能不停地解释,比如原先房价四五千一平米的时候,指导价定2000多每平米是匹配的,当房子都卖到1万多,快2万了,指导价不变就不合适了,“房子都卖到300万了,只交2万块的税,确实比例失调”。

“考题”的变迁

政府指导价仅仅是房产中介们面临的政策考题之一。从2005年开始,政府对房地产市场的调控逐渐发力,中介们要学习的东西也越来越多。

2005年共出台了6项调控政策,3月是房贷优惠政策取消、房地产税改革深入、国八条出台。到了5月,七部委意见公布,同时新国八条(即国八条细则)发布。此后的10月,国税总局重申个人二手房买卖须缴纳个税。这一条条都直指二手房买卖者的痛处。“房地产政策的频繁变动给中介带来了不少麻烦,我们搞业务的就得不停地学习。我们公司每天中午1点到3点是固定的学习时间,每周五早晨还有晨会,学习的业务很大一部分就是税点、贷款利率和相关政策。”周滔说。

关于贷款利率和税点的调整,周滔坦言确实令人挠头。他说,2006年国家出了11项调控政策,其中涉及到贷款利率的有2条,涉及税点的则有3条。其中贷款利率整体上调了0.54个百分点,税费负担也加重了,国税总局出台二手房营业税政策,要求2006年6月1日后,个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。紧接着7月,108号文件要求在全国范围内强制征收二手房转让个人所得税。

周滔在学习房地产政策培训时感到不解的是,2008年以金融危机为分水岭,打压的风向又突然变成了刺激,尤其在税点的调整上更是异常宽松。当年11月,个人首次购买90平方以下普通住房,契税下调到1%,免征印花税,免征土地增值税。到了2009年10月,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。

但在他看来,北京的房地产市场,已经渐渐无法经受起这样的折腾。“2010年之后炒房的就很少了,我2012年入职之后,就没遇到过炒房的,买得起也不买了。北京的房屋需求已经慢慢回归到居住的刚需上。”周滔介绍到,北京的房产市场特殊之处在于,北京每年这么大的房屋交易量70%-80%来自换房需求,真正从外地来的购房者并不多。

这主要归因于2010年史上最严厉的宏观调控“国十条”,包括限制异地购房、二套房贷标准大幅提高等措施,直接浇灭了北京房地产市场的火,二手房也未能幸免。及至2013年4月,商品房开始统一实施差额20%征税之后,二手房交易的成交量变化尤其明显。

“4月的成交量比正常月份少了60%,而3月的成交量是正常月份的4倍。”周滔说,当年他一个月都成交了好几套房,而正常情况下经纪人三个月能卖两套房就不错了,他觉得是政府的政策把当时正常买房的需求都提前了。

现在,行政调控正在成为过往,政府提得最多的是依靠市场来调节房价,但周滔还是觉得要让房价跟经济增长保持一致,避免出现很久不调控、一调就是大动作的事情,那时,很多买房和卖房的人,心理可能都承受不了。


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