楼市开年面临资金困局:房贷全面收紧年内难放松

“从资本占用、收益和风险权衡量方面来计，小微贷和消费贷的利率相对较高，审批也没有房贷那么严格。”民生银行北京某支行信贷部经理告诉记者，目前中小银行存贷比仍然紧张，因此更愿意把资金贷向收益更高的地方。

而记者走访北京多家在售楼盘时也发现，此前在利率方面还有优惠的楼盘，目前已经执行基准利率。

“现在我们签约的两家银行在利率方面都没有优惠，执行基准利率，所以我们也没办法。”昌平区域一家楼盘的售楼人员如是说。而据记者了解，去年年底这一楼盘的销售总监曾表示，由于是新开楼盘，合作银行在年初额度相对宽松的时候会给予优惠利率。

不仅是一线城市，在二三线城市，房贷收紧的现象也成为楼市主旋律。在南京、武汉、苏州、合肥等地，除了大部分银行的个贷业务已经恢复为基准利率外，还有部分银行的房贷利率出现上浮，幅度在5%-10%。

除了贷款利率提升，批贷时间也有所延长，上述张主任告诉记者，“现在我们的放款时间不能保证，至少要等一个月以上才能放款。”而在记者所询问的银行中，一个月放款已经是最快的时间，不少银行都表示放款时间不能确定，“两个月才放款的情况也很正常”。

年内难放松

事实上，2013年出现的两次“钱荒”，其后续影响仍然存在。业内人士分析，流动性偏紧的局面至今未能完全扭转，在资金整体紧张的情况下，房地产行业贷款偏紧的局面在短期内仍难以改变。

克而瑞研究中心认为，今年随着qe3逐渐退出，房企海外融资成本步入上升通道，影子银行和地方债务之下央行的货币政策手段偏紧，在改革思路调整、互联网金融等综合因素影响下，房地产市场资金面趋于全面紧缩。

“一方面是房企获取资金成本提高导致开发投资放缓，新增商品房供应缩减，另一方面则是购房者购房支付能力受到抑制，需求不能正常释放，”易居克而瑞华北区域总经理牟增彬表示，“两者叠加势必对整个商品房市场成交造成利空。”

银行资金紧缺的局面使得银行放贷变得更加审慎，而这种影响也传导至开发商。虽然房地产企业不断试探和开拓新的融资品种，但不可否认的事实是，银行贷款依然是开发商融资的主要途径。

北京一位知名房企的销售总监也向记者表示，尽管去年公司销售情况良好，但今年针对房企的信贷政策仍然从紧，因此今年的销售策略仍然是“积极跑量、加速回款”，以此来缓解随时可能出现的资金压力。

“预计今年房企资金来源会明显回落，”兰德咨询总裁宋延庆认为，今年银行将更加惜贷，预计开发贷利率可能从目前基准利率上浮10%-15%上涨到上浮20%。

一位股份制银行对公业务经理向记者表示，从2010年以来房地产开发贷的审批就一直很严格，银行根据信用等级来向企业发放贷款，并制定利率。“现在，对于业绩稳定、融资风险低的优质企业客户，贷款审批的时间都已经延长，审查也更加严格，而高负债的中小企业则基本是贷不到款。”这位业务经理告诉记者。

与此同时，银行的表外业务以及“影子银行”对地产项目风险控制也更加谨慎，基金和信托的年利率也随着银行贷款利率的收紧而水涨船高。宋延庆预测，基金信托的年利率可能从目前的12%-15%上调2个百分点，这无疑都要增加开发商的融资成本。

中原地产市场研究部总监张大伟认为，尽管去年楼市销售回暖使得开发商的资金面得以缓解，但今年开发商的资金链仍然面临压力。