二三线城市住宅库存高企 或可摆脱行政调控

2013-11-25 09:17 浏览人数:574次 来源:中国房地产报

“一线城市楼市一片火热,二三线城市相对温和”成为目前房地产市场的主流导向,而近年巨大的土地供应量或让二三线城市两年内与一线城市的楼市走向分道扬镳。

“不应该一刀切地调控。一线城市因为需求量太大,适当的行政干预是必须的,但二三线城市市场供应量较大,完全没必要继续限购。”高策机构董事长、总裁陶红兵向中国房地产报记者表示,根据十八届三中全会的指导方针,今后市场将是决定性力量。“虽然名义上不会很快放开,但在操作上会有一些变通的方式,一些地方政府有可能会在政策上做出适当放松的调整”。

“明后年整个市场大势都会有所降温,在这一背景下,二三线城市已无限购必要。” 上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受中国房地产报记者采访时如是说。

“我们自然是希望能够市场化,减少政府管控的力度,尤其是高端住宅部分,完全可以放开。”一直坚持二线城市布局的融创中国的一位管理层人士向记者坦言,由于二线城市的情况各异,进入一个城市前融创都会做一两年的市场考察,对这个城市的产业、经济总量、人口等各个方面进行综合评估,“我们的原则是进入一个城市很谨慎,进入后就采取深耕策略。”

部分城市住宅库存高企

业内对于二线城市未来市场趋稳、有望“摆脱”调控的预判,均来自于它们庞大的土地出让量。

2012年,由于三四线城市市场呈现饱和状态,一线城市市场量价回涨,众多房企开始回归一线城市。但一线城市土地供应量明显下降,二线城市自然成为房企的主攻区域。

根据克而瑞研究中心提供的数据显示,2012年住宅用地成交建筑面积超过千万平方米的二线城市就有14个,其中武汉、成都、西安以4312万平方米、3427万平方米、2887万平方米高居前3位,沈阳、昆明则身处两千万行列,分别达到2790万平方米、2070万平方米,合肥、大连、青岛、郑州、长沙、济南、贵阳、长春、宁波为千万级。

今年1~10月份,共有15个二线城市住宅用地成交建筑面积超过千万平方米,其中,杭州和南京住宅用地成交建筑面积达到1215万平方米和1080万平方米,大连则退出了这个超千万平方米的队伍。

与此相呼应的是一些城市居高不下的库存量。根据国家统计局统计数据显示,2013年9月份,天津、沈阳、武汉、成都、青岛等城市住宅库存量都超过千万平方米,重庆的库存量更高达2258万平方米。

“去年和今年土地出让量比较大,房子明后年的供应量就会比较大。很多城市供大于求,市场已开始趋于理性”。杨红旭表示,不少城市的土地供应量已超过当地人口、经济和市场规模承载能力。

“虽然有些供大于求,但二线城市还没有处在失衡状态,市场完全可以调节。限制的都是稀缺的,限购反而会加剧恐慌心理。”陶红兵也认为,对于二线城市来说,这似乎恰是放开调控的好时点。

而国家统计局最新公布的10月份70个大中城市新建住宅价格指数中,多数城市的房价仍持续上涨。但这种上涨在陶红兵看来不过是一个虚像。“这与过去的基数较低有关,所以显出今年上涨的幅度较大。”陶红兵认为部分城市若涨幅过大,客户就会离场。政府只要把保障房部分以及刚需这一块做好,其他可由市场来调节。

政策或转向

二线城市的市场供求现状在“呼唤”着调控政策的多元化,而政策层面的松动似乎也让摆脱调控的预期存在可能。。

“我们不能对此做简单解读,其实政府也是一个矛盾的心态,目前整体经济状况不好,不敢对房地产太打压,但又不能鼓励和支持房地产,这样市场反应会更大。但一些地方政府肯定会不断地试探底线,试图放松。”陶红兵指出,明年开始市场会比较严峻,一些城市的房地产调控一旦放开了,大家对供应量还是有所期待的,因此会持币观望,从而导致购买力不足。而大量保障房的推出,也会让预期发生变化。“所以明年的市场不会像今年这么高涨,甚至有可能会逆转,一些城市的房价和成交量出现下滑。一旦出现这种情况,一些地方政府的调控肯定要放松了,甚至转为扶持。”

其实,与一线城市近来相继出台严格的调控政策,以进一步遏制上涨迅猛的房价不同,自今年年中之后,一些二三线城市的地方政府就开始出现了放松的“小动作”,或明或暗地调整着已经出台的房地产限制措施。

8月6日,温州相关部门决定,原2011年3月14日后已购买一套住宅的,即日起还可以再购买一套住宅,但名下房产只能是两套,名下之前无房产的可连续购买两套。8月28日,芜湖推出了技术人才购房优惠措施:本科生买房可免契税并获2万元补助,为减少库存、重启楼市做铺垫。

此番温州、芜湖对调控政策不同程度的放宽,中央并没有明确叫停,而是采取了默许的态度。差别化处理城市的调控方法和力度,热点城市不放松、低迷城市求突破,似乎已成为业界人士和政府层面的共识。“一线城市将持续火热、二线城市趋于平稳、部分三四线城市存在风险,在此情况下,多元化管理是更恰当的方法”。这几乎是接受记者采访的多位人士对未来一两年房地产市场的一致预判。


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