“国五条”半年被指失灵 难抑二手房后市上涨

2013-10-12 08:59 浏览人数:2196次 来源:中国经营报

地王效应加码

地王出现后,开发商一系列配套设施,提升了整个区域价值,二手房的区位优势凸显。

地王效应,一定程度上成为二手房价格居高不下的诱因,“地王”出现在哪里,周边的楼盘都要笑弯了腰。面粉贵于面包的现象正在上演,在地王效应影响下,二手房市场也出现蝴蝶效应。

“以北五环外的单价每平方米在4万元的某日光盘为例,现在二手房这两个月的涨价幅度为10%左右,后期随着新盘大都在远郊,四环以内二手房数量有限,预计二手房市场还会出现小幅上涨。”江波认为。

以北京朝阳区农展馆北路8号地块为例,该地块被北京融创恒基地产有限公司以21亿元,配建27.8万平方米医院面积夺得。虽然溢价率仅为16%,但折合楼面单价却达到了7.31万元/平方米,刷新了全国单价“地王”的纪录。

分析人士认为,按照7.31万元/平方米的楼面价计算,叠加建安、管理、税费、资金成本,项目成本高达10万元/平方米。“而如果剔除其中不可销售的部分,入市的成本价将达到12万元/平方米以上,这一价格已经全面超过北京在售的所有物业,而销售价格必然要突破15万元/平方米。”中原地产市场部研究总监张大伟说。

据不完全统计,从“国五条”出台至今,北上广深一线城市,陆续共诞生了13个“地王”,土地出让金总额高达750亿元。地王项目的入市一定程度上拉升了周边楼盘的价格。

仍以上述地王为例,《中国经营报》记者了解到,目前农展馆商圈的二手房均价在5万元/平方米左右,较地王出现之前有小微上涨。“地王出来以后,有些业主是提高了售价,从每平方米4.5万元提高到了4.8万元,但是这些户型面积基本上都在70平方米以内,总体来说,总价基本控制在400万元以内。”21世纪不动产相关置业经纪介绍。

在他看来,以往的经验是地王出现后,开发商一系列配套设施,提升了整个区域价值,二手房的区位优势凸显,加大了涨价的基本条件。

对此,同策咨询研究部总监张宏伟认为,从其他楼盘定价的角度讲,有可能由于地王楼盘的标杆价格,其他楼盘在开发及定价时会跟风提价,或定位做高端楼盘。“因此地王楼盘的定价从长远趋势来说,会导致板块内房地产市场价格整体走高。”

政策被指失灵

从短期来看,相关部门有可能会采取阶段性收紧的措施遏制地价的过快上涨,但想根本解决地价过快上涨的局面,应该建立起土地市场的长效性调控机制。

二手房市场的量价齐升似乎并不意外。

中国指数研究院最新的数据显示,通过对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调查,2013年8月,十大城市主城区二手住宅样本平均价格为25245元/平方米,环比上月上涨1.20%, 10个城市全部上涨。

同比来看,十大城市主城区二手住宅平均价格上涨18.76%,10个城市同比均上涨。其中北京涨幅最大,达23.91%。

政策调控措施对抑制房价上涨的效果并不明显。

根据统计局公布的8月房价指数,指数同比涨幅超过10%的城市已经达到了10个(北京、上海、广州、深圳、厦门、郑州、南京、沈阳、福州、长沙)。这10个城市目前来看,完成年内的房价调控目标可以说非常困难。

在此背景下,对日渐升温的重点城市土地市场,政府调控政策是继续微调放松还是转向从严?当前地王频出是否会影响土地市场的走势?

张宏伟认为,从短期来看,相关部门有可能会采取阶段性收紧的措施遏制地价的过快上涨,但是这只能说是治标不治本的措施,要想根本解决地价过快上涨的局面,应该建立起土地市场的长效性调控机制,稳定土地市场价格持续上涨的预期。

2011年,房地产市场开始实施限购、限贷政策,一度导致市场需求被压抑,房价出现了第一次上涨趋势,部分地方政府因为楼市调控导致的土地财政收紧,2012年出现部分调控措施放松的现象。

2013年三月份出台了“国五条”,但是从目前市场情况看,“国五条”力度减弱,大部分楼市依然延续之前的市场走势,虽然涨幅放缓,但上涨趋势未变,房价依然惯性上涨。

此外,虽然一些城市也采取了“限房价竞地价”“限房价竞配建”等政策,但效果不佳。

张宏伟认为,从地区推广的角度来说,“限房价竞地价”适合房价上涨比较快的城市的重点地块进行推广,比如在一线城市比较容易产生高溢价的地块,通过“限房价竞地价”短期内抑制房价过快上涨;而不适合土地、住宅供应相对充裕的三四线城市。

在他看来,如果单纯靠“限房价竞地价”等短期措施抑制房价上涨是不可靠的,还必须加大商品住宅市场供应,尤其是中小套型的商品住宅的市场供应才能够起到抑制房价过快上涨的目的。

而张大伟强调,在不改变购房者预期、“地王”迭出的情况下,刚需会恐慌性入市,改善需求也会透支购买力,可以说用“堵”的短效调控政策效果已经越来越小。

“行政调控的作用毋庸置疑,但屡调屡涨导致大家对政策预期的改变,当前市场已经到了必须出台长效机制的时期。”张大伟如此表示。

(中国经营报)

 


常州房产网为您提供常州房产资讯常州二手房常州租房信息!了解更多常州楼盘信息请访问czfcw.com

【上一页】    1     2   【下一页】
czfcw.com 常州房产网 客服/业务:18015272826 (微信同号) 苏ICP备19005061号-2
本网站所刊载的所有楼盘资料(特别是楼盘价格等)及图表、二手房房源租售信息等仅供参考,不声明或保证其内容的绝对精确性或可靠性。