土储核定权上收至省 江苏加急文件严控土地融资

2013-09-28 09:13 浏览人数:797次 来源:21世纪经济报道

地方政府债务引发忧虑之际,江苏祭出严控土地融资的新招。

本报记者独家获悉,江苏省日前出台《关于核定土地储备融资规模有关问题的意见》(以下简称“意见”)。

引人关注的是,该意见将市县级地方政府的土地储备计划审核权上移至省级政府。文件明确了土地储备机构年度可融资规模的计算方式,最终由省财政厅核准。经财政厅审核同意后,土地储备机构方可获得年度融资规模卡。

“以前政府需要融资经常找到一块土地做抵押,和商业银行对接之后按评估值打个折融资。地方政府在融资上想融就融,有土地就融。”江苏省某地级市国土资源局负责人27日对本报记者表示,“这个方案设置了可融资规模,就像对公司、个人设置信用额度一样,能够从严控制政府的融资规模。”

该意见是对去年国土部等四部委下发《加强土地储备与融资管理的通知》(国土资发【2012】162号)和财政部、国土部近期下发《关于核定土地储备融资规模等问题的意见(财预【2013】182号)两份文件的细化和深化。

土地储备审核权上收

江苏省此次发布的意见明确了土地储备机构年度可融资规模的计算方式。其等于省财政厅核定的土地储备机构债务余额限额减去土地储备机构上年度末债务余额。其中,前者根据各类土地储备面积乘以单位费用后相加并扣除财政预算划拨资金再乘以调减系数得出(计算方法详见本版图形),后者的数据则由财政厅相关部门认定。

因此,根据该计算方式,可融资规模与债务风险负相关,债务风险高的地区,其可融资规模也越低。

《意见》也规定,土地储备债务资金应专款专用、封闭管理,不得用于城市建设以及与其他和土地储备物业无关的项目。这也和此前国土部的162号文一致,未做出更具体的规定。

162号文将土地储备计划的审核权赋予各级政府。162号文要求市县国土等部门审核当地土地储备机构年度土地储备计划,通过同级政府批准之后报上级部门备案。

江苏省出台的意见较国土部的规定更进一步,将土地储备机构的可融资规模的最终核定权上收至省财政厅。因为可融资规模的计算涉及年度计划土地收储及开发土地面积的认定,因此市县土地储备机构的年度收储计划必须得到省财政厅的同意,但是并非是每一块土地的收储都要经过财政厅的审核。

经财政厅审核同意后,土地储备机构方可获得年度融资规模卡。据江苏省国土厅有关人士向媒体介绍,该省目前共有91家进入国家名录的土地储备机构,全部隶属于江苏各级国土资源管理部门。在江苏境内,只有这91家机构才有资格获得融资规模控制卡,其他土地储备机构则不能获得该卡。

本报记者获得的该卡范例显示,该卡明确标注可融资规模并且要求土地储备机构详细列报每笔贷款的放款时间、金额、偿还时间等信息,并根据年度可融资规模和已累计放款总数计算剩余可融资规模。

该意见自10月1日生效,土地储备机构此前已经发生的融资,计入2013年累计发放贷款总数。若超过可融资规模,本年度不再发放融资规模控制卡。

值得注意的是,该意见指出土地储备机构因土地储备开发项目与债务期限不匹配等原因确需借新还旧的,经认定后可以融资,但是举借资金应纳入本年度可融资规模管理。

本报记者了解到,湖南省早在9月初就下发了《关于核定土地储备融资规模的通知》,相关规定和江苏的规定大同小异:湖南省只是从2014年开始核发年度融资规模卡。

相比而言,江苏的安排较为紧凑。该意见自下发到生效仅仅只间隔短短8天,文件亦标注为加急。对此,前述国土资源局负责人解读称,这类文件从严做出规定,不能留更多的时间间隔。否则,地方政府会利用这个时间段大规模融资。

市场机构普遍认为江苏的地方债务并不低。江苏省出台的意见恰值审计署对地方政府性债务审计接近尾声之时。值此情况下出台政策,外界认为江苏将严控土地储备机构融资规模,以防控地方政府性债务风险。

此次江苏出台的意见也要求土地储备机构的债务也纳入财政部地方政府性债务管理系统之中,纳入储备的土地不得用于为土地储备机构以外的机构融资担保。

债务风险越高,可融资规模越低

知情人士告诉记者,该方案并非江苏省首创,实际上江苏省出台的意见以财预182号文件为基础,二者内容基本一致,只是将行文对象由省财政厅、国土部改为县市财政厅和国土局。

据本报记者了解,财预182号文件早于今年7月已下发,要求全国各省份都加强土地融资规模,核定土地储备机构年度可融资规模,但该文件并未明确生效时间。目前来看,江苏的这一制度将率先生效。

早在2007,国土资源部制定土地储备相关办法,对土地储备机构的资金来源、使用和管理都做出了规范。当时的办法规定土地储备机构资金主要来源于财政部门划拨的土地出让收入、土地出让收益及相关利息。同时,办法也指出,土地储备机构可以举借银行贷款和其他金融机构贷款。

但是,实践中一些地方政府借助土地储备机构平台,以储备土地为抵押,超规模、超计划向商业银行举借储备贷款。形成了大量的负债,加剧了地方财政风险。

另一方面,一些地方财政部门把储备贷款当做财政收入的重要来源,将其中部分或者全部纳入财政管理,用于公益性项目或城市建设项目。

因此,2012年国土部等部门再次下文要求地方政府相关部门要规范土地储备融资行为,核定土地储备融资规模,但是并未对可融资规模的计算做出界定。

土地储备机构本年度可融资规模计算方式

土地储备机构本年度可融资规模=省财政厅核定的土地储备机构本年度债务余额-土地储备机构上年度末债务余额

其中,省财政厅核定的土地储备机构本年度债务余额=(已完成储备未供应的土地面积×土地储备单位费用+年度计划收储的土地面积×土地收储单位费用+年度计划前期开发的土地面积×前期开发单位费用-本年度财政预算安排用于土地储备的资金)×高风险地区调减系数
 


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