税总原副局长:房价高因卖地钱很少用在住房上

2013-08-08 09:48 浏览人数:1005次 来源:第一财经日报

为了促进房地产市场平稳健康发展,以遏制房价非理性上涨,多年来各级政府采取了多种调控手段,包括国十条、新国五条、调高购房贷款利率和首付比例,试行开征房产税和限价、限购房等手段,但事与愿违,房价不降反涨继续走高。为什么会形成这种局面?我认为原因是多方面的,既有供求关系失衡、投资性需求膨胀、税费利过高等原因,更有当前各级政府追逐“土地财政”所造成的恶果,现用笔者调研的一个项目的实例来分析研究。

几组数据

让我们先看几组数据:

1.从购置土地的使用情况来看,能作为房屋建筑使用的土地只占57%。

某房屋开发公司,在某地购得建设用地一块,项目用地总面积为102561.923平方米,其中:建设用地面积58463.793平方米(属二类居住用地),占总面积57%;代征城市公用地面积44098.13平方米(包括道路绿化用地),占总面积43%。

2. 从建筑面积上看,商品房的建筑面积仅占39%。

该项目总建筑面积为190240.19平方米,其中,地上总建筑面积148097平方米,占总面积77.85%,地下车库与人防占22.15%。在地上总面积中,商品住宅面积58550.07平方米,占地上总面积的39%;回迁住宅面积30000平方米,占地上总面积20%;限价商品住宅面积30366.93平方米,占地上总面积的27%;公建面积20180平方米(包括:配套配电房、垃圾处理房2720平方米,无偿还建商业用房14500平方米,幼儿园2960平方米),占地上总面积14%(见图1)。

3.从投资的资金上看,土地投入是大头,占总投资额的54%。

上述项目中,总投资款为204100万元,其中:土地价费109800万元(包括:土地使用权出让中标价款103600万元,契税3200万元,地下设施补价款3000万元),占总投资54%;工程建安费用73000万元,占总投资36%;建设期贷款利息10500万元,占总投资5%;其他费用10800万元,占总投资5%(见图2)。

4.从回报的资金上看,商品房仅占39%的面积,但回报资金要占回报总收入的76%。


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