千亿专项维修金沉睡：全国最高使用率仅1.47%

统计数据显示，截至2011年年底，西安市归集了55亿元维修资金，使用仅1386万元，使用率0.25%；截至2011年8月，武汉市归集近50亿元资金，使用约5000多万元，使用率1%；截至2011年8月，浙江省丽水市归集总额超过1亿元，使用仅20多万元，使用率0.2%；截至2012年1月，天津市归集145.4亿元，使用仅7753.5万元，使用率0.53%；截至2012年10月，广州市归集约81亿元资金，使用8000万，使用率0.99%；截至2012年年底，合肥市归集9.33亿元资金，使用125.8327万元，使用率仅0.13%……

顺义天竺花园社业委会虽然2009年将专项维修金转到业主大会账下后，但至今从未动用过这笔资金。

“资金用不了，我们更着急。”顺义天竺花园社区业委会副主任张兰说，“我们小区60%左右的房屋都发生过二手房交易，从理论上来讲，专项维修金是跟着房子走，不跟房主走的，所以当房屋发生交易后，原属于甲方的专项维修金，应随房屋转移至乙方。也就是说，甲乙进行二手房交易后，他们必须一起持相关证件到公共维修基金更改户主。但大部分业主没有这个意识，这就造成了房子是归了乙方，但能不能用房子的专项维修金却是甲方说了算。”

目前，天竺花园小区内近50%的业主没有专项维修金使用的表决权，因此不可能凑够2/3业主同意的硬指标，自然也就无法使用专项维修金了。

北京朝阳职工大学经管系教授凌效海对此表示，“这明显是不合法的。房屋产权变更后，新的产权人应具有所有的权利，政府部门应主动完成相关的变更工作。如果因为变更体系出现问题，导致所有权制度紊乱，侵害业主权利的话，管理部门应该负相应的法律责任。”

在朝阳区新天第业委会负责人张大宪看来，专项维修金的系统漏洞远不止如此，他认为如果政策不能不断改进，专项维修金需要面临的问题会越来越多。“比如按照现在的规定，当余额不足30%时，专项维修金将被冻结，业主需重新缴纳专项维修金。这笔钱应由谁来收？还有，目前的专项维修资金也被称作‘大修资金’，是发生重大问题时动用的资金，但这笔资金的存在在某些地方却成为物业公司不作为的理由。比如电梯，物业公司应该尽到日常保养、检修的职责，但因为大修资金的存在，有些物业公司干脆直接等出了问题一起动用这笔资金。”

“现在业主和物业对专项维修金的看法都有些畸形，业主认为这笔钱是房子的‘棺材本’，恨不得死都不能动；而物业公司则把这笔钱看做金库，平时电梯、门禁的小毛病不尽保养维修义务，等到出了问题，直接动用专项维修金换新的。”张大宪认为，双方均不能正确看待专项维修金，还有极低的使用率，都可以说明，专项维修金制度存在严重问题。

对此，上述住建委人士向本报记者透露，北京市近年来一直在试图改变专项维修金的现状，不过收效甚微。“比如市建委从2006年开始，启动了专项维修金市场化改革，准许业主大会将资金转至自己的账下自行管理，参与管理的银行也从光大银行一家扩大为七家（现已扩大为九家），但因为种种原因，超过90%的钱还在市政府账户上，转出来的那部分钱绝大多数也还都在光大银行手里，当时改革的两个目的都执行得不好。”该人士坦言。

资金安全堪忧

除了转存难使用率低，专项维修金的安全问题也是广大业主所担心的。

张兰告诉记者，“2008年之前，政府没有对开发商上缴专项维修金的行为进行制约，因此2008年之前，许多开发商征收专项维修金之后，并没有妥善管理，而是挪作他用。”而张兰也是在办理她所在小区的专项维修金转存时才发现这一问题的，“如果不是这样，恐怕我们小区2008年之前的300多万专项维修金，至今还在开发商手里。”张兰说。因此，她认为同他们一样，北京超过九成业主至今依然存在被开发商盗用专项维修金，自己却蒙在鼓里的情况。

张大宪所在小区也遇到了同样的问题。“我是第一个实现转账的业委会主任，也是许多业委会的顾问，但我自己所在的朝阳区新天第小区至今依然有部分专项维修金无法从北京市总账中转出。原因是我们小区改过名，我们之前只成功转账了改名后的那部分专项维修金，改名前的资金虽然同样属于我们小区，却无法转过来。”

张大宪表示，因小区改名、开发商少缴瞒报等问题引发的转账难题，在北京相当普遍。

事实上，不只北京存在维修资金管理规范的缺失问题，全国还出现多起挪用甚至侵吞维修资金的案例。2004年，广东省消协公布的房地产投诉分析表明，维修资金被挪用已成为购房者投诉的热点之一。据介绍，当时广州市开发商和物业公司共向业主收取维修资金至少有2.3亿元，而存入监督账户的只有4000万元。