百城价格指数2013年上半年总结与下半年展望

热点城市土地市场热度持续升温，高楼面价、高溢价地块频现加大房价上涨预期。2013年以来，由于房企资金充裕且库存下降使得房企购地意愿强烈，尽管“国五条”细则落地，但由于房企对市场预期较为乐观，拿地积极，部分优质地块竞争激烈，普遍高溢价率成交且配建保障房。从全国住宅用地楼面地价前十名地块来看，剔除保障房后的楼面地价均超过2万元/平方米，且溢价率普遍超过45%。十大单价地王分布在一线城市北京、广州和1.5线的杭州、苏州，其中今年房价涨幅较大的广州和北京几近包揽前十名，分别有4宗和5宗地块入围。从单个地块来看，广州海珠区南洲路地块剔除保障房后价格超过3万元/平方米，楼面地价甚至已经超过同期周边房价；由于土地价格最终会传导至房价，高楼面价、高溢价率地块频现进一步加大房价上涨预期。

4.企业：品牌企业销售业绩企稳增长，加大在热点城市拿地力度

图：2010年至今40个代表城市商品住宅销售额与10家企业 月度销售情况

数据来源：creis中指数据

代表企业销售业绩企稳增长，普遍完成全年目标四成以上。上半年，受市场旺盛需求支撑，十家代表企业销售业绩企稳增长，明显好于上年同期，继2012年5月后，今年5月再度出现有4家房企（万科、中海、保利、恒大）销售金额均超过90亿元的良好表现。从业绩完成率来看，品牌房企普遍完成全年目标4成以上。房企销售业绩先行市场回暖以及在近期企业推盘力度不断加大的带动下，预计接下来重点城市住宅成交量也将有所回暖。

品牌房企加大在热点城市拿地力度。在充裕资金的支撑下，品牌房企继续加大在热点城市拿地的力度，有如在确立二三线城市目标以来重归一线城市拍得住宅地块的龙头企业恒大地产，以23.09亿元配建5.24万平方米保障房竞得白云配件厂地块，剔除保障房楼面均价近2.5万元/平方米；也有狂掷百亿元频繁在一线城市溢价圈地的新锐势力佳兆业，尤其5月至今佳兆业多次在一线城市高价拿地，其中不乏广州白云楼面单价地王。从企业角度来看，高价拿地多出于长远战略布局考虑，尤其是一线城市的土地供应较少，去化率很快，相应的系统性风险较小，土地的稀缺性以及高附加值使得企业拿地竞争异常激烈，加上近年来融资成本的不断降低，房企资金充足，在调控政策不断升级的背景下，抢先争夺优质资源，才能使企业未来立于不败之地。

5.展望：政策维稳，供应量加大背景下量价平稳上升，全年好于上年

政策方面，多重因素作用下，下半年调控力度将以稳为主，房产税、土地制度等长效机制可能落实。房价上涨压力决定下半年调控力度不会放松，但国内外宏观环境的不确定性使得政策进一步加码可能性不大。从调控的历史经验来看，类似于限购的行政手段是对市场影响最为迅速、效果也最为明显的措施。在当前一二线城市市场大多仍继续呈现较高热度的情况下，各地政府还面临着年度房价控制目标的压力，放松行政手段调控暂无可能。从宏观环境来看，美国qe3即将退出，与欧美国家的反倾销贸易战等带来热钱撤资和进出口形势继续恶化，多项指标显示当前国内经济形势持续疲弱，“钱荒“导致银行间资金流动性趋紧，而房地产作为国民经济的重要支柱在这一时刻更不能乱。需要注意到是，作为长效机制的重要组成部分，房产税改革试点范围扩大、新型城镇化战略落实、土地制度改革等一系列配套制度将可能在下半年逐步落实。

市场方面，供应量加大背景下，市场量价平稳增长，热点城市价格上涨压力难以逆转。“国五条”出台对市场短期起到抑制作用，上半年尤其是二季度主要城市新房、二手房成交量明显下行，价格快速上涨势头放缓，但近期多个热点城市爆出新地王，房价上涨预期依然强烈。历史数据显示，上下半年市场供应量普遍呈现四六开比例，预计随着下半年企业季节性推盘高峰到来，主要城市成交量将逐渐恢复，但恢复力度有限，多数城市房价依然坚挺，虽然涨幅收窄，仍保持上涨势头。全年来看，房地产市场总体好于去年，全国房价涨幅保持平稳。但是由于一线和部分二线热点城市的刚性需求及改善型需求庞大，需求仍在观望增长，而新增供应却难以及时填补缺口，供需矛盾依然突出，同时“地王”频现，高溢价成交的土地成本很大程度上会转移至今后的房价，房价上行压力依然突出。

资金面趋紧形势下，土地市场将有所降温，企业将加快推盘回笼资金。2013年以来，房企业绩表现良好、资金充裕且库存下降，对未来市场预期看好，导致房企购地补仓意愿强烈，尽管“国五条”细则落地，但仍在一线及部分热点二线城市积极竞价优质地块，普遍高溢价成交，推高土地市场热度。但当前国内外资本市场不容乐观，国内资金流动性趋紧、海外融资通道受挤压，下半年企业将面临一定资金压力，尤其是一些融资渠道单一的中小型房地产企业。随着季节性推盘高峰和回笼资金需要，下半年企业将加大推盘力度、促进销售、尽快回笼资金，而受资金紧张所限，拿地热度将有所降温。