开发商销售噱头多 常熟市民理性购房五步走

2013-03-07 10:08 浏览人数:1963次 来源:常熟日报

2013年已经进入春季,伴随刚需购房族的率先出手,常熟楼市的到访量、成交量都开始出现逐日回暖的势头。然而,在购房族满腔热情的看房购房过程中,不少开发商为了达到售房目的,在房产宣传和销售中夸大其词,如向购房者承诺与实际情况不符或根本无法兑现的各种价格优惠、服务标准、就读学校,未按规定明示价格、面积等现象屡有发生。如果购房者稍有大意,就有可能掉入房产开发商的陷阱。购房者要想在买房时避免受骗上当,必须做到“五步走”:

一看:开发商销售代理商

购房者在购房前要查清开发商的背景、注册资金、营业执照和江苏省住建厅核发的《房地产开发企业资质证书》等情况。开发商为保证楼盘顺利销售,一般都委托销售代理商销售,购房者要查清销售代理商的营业执照、苏州市住建局核发的《苏州市房地产经纪机构备案证书》以及开发商与其签订的委托合同。

二查:楼盘及相关文件

购房者在购房前必须查看开发商证件是否齐全。即是否具有《国有土地使用证》,预售项目是否具有《常熟市商品房预售许可证》,现售项目是否具有《常熟市商品住宅交付使用备案通知书》,可登录常熟透明售房网http://www.jscsfc.com查看。要重点查看规划部门审批通过的项目总平面图,看销售模型、宣传图纸是否与总平面图一致。

三了解:所购房屋

购房时不要受广告诱惑,要实地了解商品房的坐落位置、设计环境、用地性质及使用年限、建筑物使用年限;商品房的结构类型、户型、质量、墙体结构、装修标准;商品房周边环境、小区配套等情况;项目开发进度和竣工交付使用时间;售楼宣传及广告是否与实际情况相符;房屋交付时的水、电、煤气、有线电视等配套设施达标情况;商品房的价格、计价内容,与房屋有关费用的承担情况,及付款方法等。

此外,在现场看房时,要对开发商的宣传或口头承诺保持警惕。一般在房产销售时开发商均会通过报纸、电台以及现场的资料等进行广告宣传,或在售楼现场由售楼小姐作一些口头承诺。对于开发商的销售广告和宣传资料,法律上一般认定为要约邀请,但对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应视为要约。所以,对开发商的销售广告和宣传资料,以及售楼小姐的口头承诺,应要求其写入合同或给予书面的承诺,防止开发商进行虚假宣传或虚假承诺。

开发商在销售商业用房时,往往会采用返本销售或变相返本销售、售后包租或变相售后包租的方式。《城市商品房销售管理办法》第十一条规定,房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。购买此类商业用房存在很大风险,购房者在签订合同时务必注意。

四注意:合同条款

在正式签订商品房买卖合同前,开发商会要求购房者与其签订认购书并要求购房者向其缴纳一定数额的钱款,作为订购房屋的依据。这笔钱款在认购书中有的被称为“订金”,还有的被称为“定金”。“订金”是人们对预付款的习惯称谓,是指在签订商品房买卖合同前,在诚信基础上由购房者向开发商先行给付的商品房购房总价款中一部分款项,属于先予履行债务的行为,这种保证是单方的,它只对给付方形成约束,即给付方对收受方的保证。若收受方违约,只能退回原订金,得不到双倍返还;若给付方违约,收受方会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。“定金”是指当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保的一定数额的货币,它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,给付定金一方如果不履行债务,无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行债务,需向另一方双倍返还债务。

签订合同时,购房者要注意是否使用常熟市房产管理处商品房网上备案系统生成的合同文本,《常熟市商品房买卖合同》属于房管部门制订的格式合同文本,但根据合同法规定的合同自由的原则,在不违反法律规定的前提下,买卖双方可以对买卖合同的条款进行变更、补充及删减。所以作为买方应当认真阅读购房合同的具体内容,特别是附件内容及补充条款内容。

根据相关法律规定,商品住宅的销售实行明码标价制度。开发商不得超过标价出售商品住宅,不得收取任何未予标明的费用。所以购房者可以就每项收费要求开发商出具作为收费依据的法律法规和政府文件,否则可以拒绝交纳。

五要:理性购房

购房者要理性选房,要了解自身经济状况、还款能力及银行所能提供的按揭条件,慎重购房;明确违约的法律责任,慎重签订商品房买卖合同;缴付定金或任何款项后,应立即要求收款人开具机构盖章的票据,最好签订协议;签订合同后应信守合约,依法履行相关责任。 
 


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