商住两用房入市打政策擦边球 不限购不限贷

2012-11-02 08:50 浏览人数:1764次 来源:经济参考报

随后,记者在走访中发现,对于“商住两用”项目,不少销售员都把推销的重点放在了不受限购令约束、投资自主皆可,以及由于停止审批而具有的“稀缺性”上。虽然来买房的大部分是没有购房资格的外来人员,表示购买“商住两用”项目纯粹是受限购影响的无奈之举,但是大多数仍表示是作为投资或过渡使用,将来可以出租。

“本想以后再买房,可看现在情况,房价一直不降,反而在上涨,可我还不到年限,这才不得不来看商住两用房,最起码想先买一套保值,要不以后可以买的时候就买不起了。”在楼盘推荐处,看房者小李这样对记者抱怨道。

张大伟认为,在限购、限贷的背景下,部分刚性人群不得不购买商住两用房,但是不排除仍有部分是用作投资使用。“商住两用房多为体量小,容积率高,密度大,人口多而杂,整体使用率较低,因此,真正购买作为自用的并不多,而北京属于商住两用房较多的地区,楼盘占整个住房市场近10%。所以,从量上更能看出房屋的用途。”

“也有部分购买者寄希望于土地产权会变更”聂梅生说。虽然商住两用房产权是40年到50年,但购房者认为在这期间内,土地产权会发生变化,所以进行购买。

商住两用项目转让成本高

但值得注意的是,商住两用房除产权年限不同外,契税费用,水电费用,物业费用,户籍制度,周边配套等方面与纯住宅均有较大差别。除商水商电外,契税费用方面,商住两用项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税,这样的房子在转手的过程中,相关费用按照商用来计算,其转让契税为4%,而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时,商用转让还要征收营业税、土地增值税等,使成本更高。

与此同时,在购房时,商住两用房首付比例要求不低于50%,且不能使用公积金贷款,只能使用10年限期商贷,也给购房者徒添不少压力。在户籍方面,商住两用房并不能用来落后,因此,即便周边有较好的教育资源,仍不能享受。

除此之外,根据相关规定,非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施,例如学校、商业、居委会等,也就是说不会被强制配套幼儿园、学校,医疗机构以及相应的养老服务等。而这无形中造成了购房者生活、学习上的不便。目前大多数“商住两用”项目都是酒店式公寓设计,一梯往往容纳很多住户,出入也很不方便,安全问题也值得担忧。

聂梅生认为,在政府加大管理力度的背景下,商住两用房会逐渐减少,但是,必须看到,有市场即为合理,购房者的确有购房的需求,因此,我们必须提出新的解决方案,加大公租房、保障房受众范围,以保障人有所居,解决住房需求。

 

 


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