预售许可审批权下放 被疑变相放松房地产调控

一位房地产业内部人士告诉记者，尽管《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了25%的自有资金(即通常所说的最低资本金)比例，但不少开发商在跟政府部门搞好了关系之后，这个底线就能被打破。

几年前，也曾有学者调查研究称，我国房地产开发商的自有资金比例根本就达不到25%的标准。

自有资金比例越低，意味着开发商就越能用更少的钱撬动更多的房地产开发贷款，从而建设更多的楼盘。但这样一来，房地产建设的风险大大增加。在我国房地产市场上，由此造成的项目烂尾、开发商卷款逃跑的事件屡见不鲜。

在金融危机时，政府部门还主动降低了开发商的最低资本金比例。

2009年5月，国务院曾将固定资产投资项目资本金比例进行调整，结果，普通商品住房项目投资的最低资本金比例被调低至20%。而在其他行业，最低资本金的比例均高于20%。比如钢铁、电解铝项目，最低资本金比例为40%；水泥项目，最低资本金比例为35%；煤炭、电石、烧碱、黄磷、玉米深加工、机场等项目，最低资本金比例为30%；铁路、公路、城市轨道交通、化肥(钾肥除外)项目，最低资本金比例为25%。

这样的调整，导致大量从未涉足房地产行业的企业进入这个行业。

有些城市，甚至一度将建设普通住宅项目的开发商自有资金比例降低到15%。

部分专家认为，现有的商品房预售条件已经很宽松，如果在此次审批权限下放之后，审批标准再被模糊，将会带来可怕的结果。

中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者，此次国务院在下放商品房预售许可审批权的同时，应该也更需要严格审批制度的监管，因为对预售资格的审核直接关系买房人的切实利益，审批标准非但不能放松，还需要更加严格。

现房销售代表行业发展水平

“商品房预售许可审批权下放，在现有房地产市场制度上并没有什么本质的变化。”陈国强告诉记者，到了现在这个阶段，已经可以分步骤、分区域取消商品房预售制，进行现房销售了。

在陈国强看来，目前一些城市商品房库存量明显偏高，而且后续供应能力很强，取消预售制不会导致价格上涨。1994年我国确定商品房预售制，目的是为了尽快打开商品房市场，加快商品房供应。由于当时的开发商资金力量薄弱，所以最初的制度设计向开发商倾斜。

“商品房预售制是一个过渡性的政策。”陈国强说，经过十几年的发展，我国房地产市场已经跨越式地发展了，开发商的资金实力今非昔比，现在完全可以取消预售制了。从行业的发展来说，能否现房销售是这个行业发展程度的一个重要标志，对整个行业都有好处。

就在此次商品房预售许可审批权限下调之后，soho中国[简介 最新动态]董事长潘石屹在微博上表示：哪个国家还有这么奇怪的商品房预售许可？应该取消。按照《房屋买卖合同》去办，出现纠纷找法院。现在政府要审批，出现问题，自然要找政府，政府要承担责任。政府有能力承担这么大的市场责任吗？

多年来，有关商品房预售制是否该存在的争论一直没有停止过。

2005年，人民银行发布《2004中国房地产金融报告》，就曾公开建议“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售” ，理由是“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度”。

2006年3月，33位全国人大代表提交议案建议取消商品房预售制度。

2007年，国土资源部土地利用管理司司长曾在一个座谈会上表示，现在的房地产市场上出现的种种问题，特别是乱炒房地产，都跟预售有关，应该完全取消商品房预售。

但是，多年来，这项被称为我国房地产市场制度的基石一直岿然不动。

“如果现阶段一下子取消商品房预售制度，政府担心会导致房价上涨，这也正是多年来政府不敢取消这项制度的重要原因。”汪利娜说。

中国消费者协会副会长、中国人民大学商法研究所所长刘俊海多年来一直呼吁废止商品房预售制。他告诉中国青年报记者，如果现阶段政府还不能下定决心废止这项制度，那就需要在制度设计上进行有利于保护消费者的改进。

“相对于审批权限下放，我更期待预售资金监管的进一步严格。”刘俊海说，如果能对商品房预售资金加强监管，让预售资金在第三方监管账户上，不会被开发商随意动用，就能让消费者踏实很多。让消费者与开发商利益共享是行政许可的底线。

按照我国现有法律，房地产开发企业的注册资本最低为1000万元人民币。刘俊海了解了大量案件后发现，基本上房地产开发企业的注册资本就是法律规定的下限，只有1000万元。

“现在项目开发都是几个亿甚至十几个亿，这点注册资本怎么能保证安全？”刘俊海说，现在正是调控与反调控的胶着期，开发商要是卷款跑了，消费者找谁去？

在刘俊海看来，目前房地产市场道德失信的状况很严重，需要通过制度设计进行防范。

“可以在发放预售许可证前，向开发商索要担保函，并要求开发商上交保证金，交房必须与承诺的一致，如果不一致，必须接受惩罚。”刘俊海说，同时应该让房地产开发企业的控股方承担连带责任。

本报北京10月16日电