预售许可审批权下放 被疑变相放松房地产调控

这就意味着，今后开发商取得预售许可证可能更容易。

不过，在中原地产市场研究部总监张大伟看来，这样的影响非常有限。

“权限下放后，开发商办理预售证应该会容易一些，但作用非常有限。”张大伟说，现在预售证不好办的都是一线城市，或者成交火热的城市。出于调控的目的，政府往往限制了预售证的办理。一线大城市预售证难办，但二三线城市并不难办，甚至有些地方没有预售证都敢卖房。

在他看来，下放审批权限的最大好处是，地方政府可以更好、更直接、有效地监管区域内楼盘项目的预售状况，也可以更直观地监控楼市的波动情况。

“客观地说，县级城市也有商品房市场，剥夺县级城市的审批权是不对的。” 中国社会科学院经济所研究员汪利娜认为，上一级政府对下一级的城市的市场状况可能并不太了解，此次调整是对地方事权的回归。

但汪利娜也表示，目前中央与地方之间的利益博弈很激烈，很难说这样的调整会带来怎样的结果。

汪利娜告诉记者，近几年三线城市的房地产投资增长很快，已经出现供大于求的局面。

“地方政府都想靠土地生财，一、二线城市已经靠房地产开发赚了大钱，这几年三线城市也想复制这样的成功，但消费者对房地产的投资却很少会考虑三线及以下的城市。”汪利娜说，在三线及以下城市，政府推动的投资已经上去了，但消费却没有上来，情况很不好。拥有了商品房预售许可审批权限，县级城市也很难通过这一点来刺激市场。

有专家表示，行政许可权本身就有寻租空间，各级政府、各个部门都想握在手中，商品房预售许可审批权更是如此。县一级政府获得这项权力，就意味从此多了一个寻租空间。

商品房预售条件过于宽松

从目前的调整来看，尽管审批权限下放了，但审批标准却没有看到放松的迹象。从这个意义上说，商品房预售许可审批权限的下放会带来怎样的直接效应，还很难做出判断。

但是，这正是部分专家担心的地方。

中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，审批权限下放会让办事效率更高，但怕就怕审批权限下放后审批标准也随之模糊了。如果审批标准放松了，将会带来巨大的风险。

从我国行政审批权上收与下放的经验看，当一项行政审批权限上收的时候往往意味着标准的从严，反之则往往意味着标准的放松。

从目前执行的商品房预售标准来看，并不复杂。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》，取得预售许可证只需要满足三个条件：交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

这三个条件具备了之后，就可以到县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

不过，即使是这样并不严格的条件，在我国有些地方，执行得也并不如意。

这其中，开发商自有资金比例就是一个弹性极大的条件。