房地产千亿信托到期:谁要卖“儿”卖“女”

2012-09-12 09:26 浏览人数:1501次 来源:每日经济新闻

或寄望信托融资“救火”

申银万国报告称,预计嘉凯城2012年可售货量在180亿元 (新盘+存货)左右,如何提高去化率将成公司2012年销售和业绩增长的关键。但从公司当前产品结构来看,仅有名城公馆、青岛嘉凯城项目具备刚需特征,可以快速回笼资金,但其体量有限,预计嘉凯城今年销售较为乏力。

薛胜文指出,嘉凯城调整的关键在于减少中高端产品开发,增加平民化产品的比例,以提升去化率。同时,其项目也有沉淀价值高的优势,市场回暖之后会迎来触底反弹,即使面临短期债务压力,但还不至于通过卖项目来缓解资金压力。

对此,《每日经济新闻》记者向嘉凯城方面发出采访函,询问其下半年是否会采取相关措施来缓解资金压力,但截至发稿,未获得对方回复。

上述接近嘉凯城的业内人士认为,如果市场未见好转,嘉凯城的现金回流将面临阻碍,从而直接影响短期债务的偿还能力。除依赖销售之外,就只能依靠信托融资了。

对于一直处于高负债扩张的嘉凯城来说,依靠信托获取资金并非新鲜事。《每日经济新闻》记者了解到,2011年,嘉凯城就曾在短短两周内连续两次进行信托融资,总金额高达10亿元,包括通过旗下控股公司向昆仑信托转让无锡某项目的收益权,借此融资5亿元;另一次融资则是以债权担保计划向五矿信托融资4亿~5.7亿元,信托年利率为15%。

财通证券此前分析认为,嘉凯城作为浙江省国资委旗下唯一房地产上市公司,其控股股东浙商集团具备雄厚财力,同时,其国企背景也能为公司提供比较好的资金支持和信用保障。

但一个不容忽视的事实是,从2011年开始,嘉凯城的净资产收益率就一直在低位徘徊,2011年仅为5.08%,2012年上半年更是低至-8.30%。在这样的情况下,业绩前景本就不明朗的嘉凯城或将因此支付更为高昂的融资成本。

商业地产遭遇寒冬上置集团[简介 最新动态]订苛刻信托计划

每经记者 杨羚强 发自上海

上置集团(01207,hk)8月31日公布的中期业绩,多少说明这家公司财务上的窘境。截至6月30日,该公司账面上可动用的现金及银行存款只有30.83亿港元,扣除预收款,上置集团理论上需要在一年内支付的各项流动负债超过180亿港元。集团的销售却异常糟糕,今年上半年销售不足7.5亿元人民币,仅为到期流动负债的5%。

业绩颓势未扭转

早在去年年中,标普就曾以上置2011年前6月的销售总额仅达全年目标的1/3为由,将上置集团的展望由稳定调整至负面。

今年上半年,上置集团又因为去年下半年的业绩被标普明确 “点名”,被认为将面临大量的海外债务和信托贷款到期,而且销售执行较差,流动性表现疲弱。事实上,截至今年6月30日,上置集团上半年的合同销售金额不足7.5亿元,比去年上半年和下半年更差。

销售业绩并未好转,即将到期的各类流动负债却比去年同期大幅上升。中期业绩显示,即将在一年内到期的计息银行及其他借款多达62.73亿港元,而今年初这一数字仅有37.63亿港元,另有5.6亿港元的有担保优先票据也将于在一年内到期。

上置集团此前并未料到今年上半年的业绩会如此不尽如人意。在今年4月公布的2011年年报中,上置集团主席施建曾给出2012年的发展计划——加大商业地产的调整和整合,同时进一步增加在全国二、三线城市甚至三四线城市的拓展。但没有料到的是,今年上半年商业地产的销售会比住宅更糟糕。

商业地产滞销

如果按照去年商业地产的热销势头,上置集团今年的产品结构应该比去年更合理。年报显示,上置集团去年主要贡献业绩的8个项目中,有4个来自上海,其中有3个住宅项目。正因如此,去年上置集团在可销售持有或开发中物业已经达到80.95亿港元的情况下,依然增加了13亿港元开发投入新的项目。

但是,今年的市场走势和去年完全不一样。在市场整体趋软的大背景下,以商业项目为销售主力的上置集团自然难有好业绩。2012中期业绩显示,绿洲中环中心[最新消息 价格 户型 点评]在去年上半年曾卖出14339平方米,4.97亿港元的销售业绩,销售均价接近3.47万港元/平方米。今年上半年在销售均价下调至26479元/平方米的情况下,却只卖了1532平方米,销售额仅为去年全年的1/10左右。该项目尚余8万平方米未出售。

去年底新上市的其他商业项目也情况类似。中期业绩显示,绿洲中环广场[最新消息 价格 户型 点评]、美兰湖硅谷项目、美兰湖优湖三个项目今年上半年的总销售额仅2.5亿元,而去年绿洲中环广场一个项目销售额就达到4.97亿港元。

综合上海网上房地产统计数据获悉,上述未售房屋的总货值超过30亿元。若能全部售完,可以减轻上置集团未来一年内一半的到期债务压力。

中房信研究总监薛建雄说,上海置业的销售策略一直是围绕“高品质、高定价”进行,周转速度虽然不高,但现金流比较稳定。然而在商业地产领域,按照目前的行情,商业地产的价格折扣必须是周边住宅价格的6折,以上置集团上半年30%多的平均毛利水平,如此大幅降价显然不可能。

为偿债多渠道融资

在销售承受巨大压力时,上置集团不得不通过各种融资渠道融资,以偿还即将到期的巨额债务。

财汇金融分析平台提供的 《上置集团嘉兴华府项目信托贷款集合资金信托计划》显示,上置集团曾和四川信托订立过非常苛刻的2亿元信托计划。存续期仅为两年的上述计划规定,如果上置集团不能提前还款,则从第19个月起,嘉兴华府按照未偿还信托本金及利息余额的10%、10%、10%、30%、20%、20%的比例逐月进行资金归集,专户内资金从第19月起只进不出。

不仅如此,还规定嘉兴项目的销售回款资金将被严格监管。当销售面积3万平方米以下,销售回款冻结比例为10%;销售面积3万~6万平方米,回款冻结比例为30%;销售面积达6万平方米以上时,回款冻结比例为50%。

除了订立上述极为苛刻的信托计划,上置方面还在上半年以3.78亿元的现金为代价,抛售拥有10亿元估值,却有7亿元债务的华府天地商铺;并以每股0.3港元配股,融资2.12年。

此外,上置还通过实物配股形式,和近期不能带来现金收入,却有债务压力的中国新城镇(cntd)“分手”。根据公告,截至2012年6月30日,中国新城镇综合资产总值与综合负债总额分别约为人民币112.34亿元 (约137.41亿港元)及人民币82.38亿元(约100.76亿港元)。

正略钧策管理咨询合伙人、副总裁薛迥文说,大部分地产商如果遇到上置目前所遇到的财务压力,会选择直接抛售项目来解决资金压力。


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