中国房地产十年纪实:已成生产富豪流水线

2012-09-04 08:54 浏览人数:1985次 来源:中国经济周刊

富豪流水线

大力兴建保障房的意义不仅仅是满足住房需求,这个正逐步完善的体系还肩负着不断平抑房价的任务。

尽管保障性住房体系中并非所有产品都可以买卖,但是诸如廉租房公租房等品种进入市场完全可以吸收一部分居住需求。这无疑会让价格上涨有所收敛。

不断演进的房地产市场化衍生出了众多财富,但随着供需矛盾不断加大,房地产市场价格也开始快速攀升。

在北京、上海、广州、深圳等一线城市,一些投资者在满足了自住需求后预见到房地产价格还将大涨,于是大量购买住宅以期获得巨额收益。从2006年开始,炒房者身影不断,各大售楼处人满为患。这些人大部分采用贷款的方式获得资金购买房产,在不久之后随即卖出攫取利益。

在北京,2002年的住宅销售均价大约为4467元/平方米,而到了2010年则达到了17151元/平方米,增幅达283%。在上海,2002年住宅销售均价大约为4007元/平方米,2010年则达到14290元/平方米,增幅达256%。

尽管房价的攀升带来了一系列的社会问题。但是这些问题并不能掩盖近十年以来中国房地产市场发展带来的经济效益。

2001年,一家名为北京天鸿宝业[简介 最新动态]房地产股份有限公司的开发企业挂牌上市【后被首开[简介 最新动态]股份(600376.sh)借壳上市】。

这个看似普通的上市行为已经被符号化。因为这是时隔7年后房企上市大门重新敞开的重要标志。早在1993年,为制止当时过度炒作的房地产热,国务院发文禁止房企上市融资。此次房企上市禁令的解除,表明房地产业继“海南泡沫”后又一次高速升温。

房地产行业所带来的经济效益不断显现。就在房企上市解禁后不到三个月,福布斯公布的2001年度中国大陆首富榜上,榜上有名的房地产商就占据了半壁江山。

2003年8月31日,国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展》的18号文,首次明确了房地产的国民经济支柱地位。当时有官员称:“文件的核心就是搞活房地产市场。”

来自万得资讯的数据显示,2002年,中国当年完成的土地开发面积有19416万平方米,2010年则达到峰值21253.7万平方米,增幅超过47%。2002年,全国房地产投资额只有7790亿元,而到了2010年,则达到48259亿元,增幅超过519%。

2002年,全国在册的房地产企业只有32618家。而到了2010年,房地产各类企业则达到85218家,其中内资企业79489家。

2002年,全国房地产开发企业营业利润为252亿元,2010年则达到了6111亿元,增幅达到2316%。

而数据指标的攀升也应验到每个成功个体的身上。从2002年开始,各大富豪排行榜上,房地产从业者都占据着重要席位。比如,2009年胡润富豪榜前10位的富豪中,有8位的主业为房地产开发或涉足房地产业。2012年福布斯排行榜中,涉及地产领域的公司依旧过半。

伴随着中国房地产十年发展而起家的富豪举不胜数。不得不提的是万科[简介 最新动态]。1988年12月,由王石率领的万科首次公开发行股票,共计2800万股,募集资金2800万元。这个数字如今看来,甚至不如一个巨型国企ipo的尾数。

但是就是凭借这部分资金,万科拿下了具有里程碑意义的威登别墅地块。1988年的深圳,开发房地产的门槛比现在还高:非建筑行业的企业要进入房地产开发领域必须通过招投标,拿到土地才批给单项开发权。此举让万科如愿以偿得到了一张进入房地产行业的高价入场券。

如今,万科已经成为全球最大的房地产公司。2010年到2011年,万科连续两年销售过千亿。据统计,万科在1992年时净利润只有0.73亿元,而2002年的净利润则是3.98亿元。到了2011年,万科的净利润则达到了115.99亿元。

这种出现在近十年的房企高成长现象不仅体现在一家公司身上,首开股份、世茂地产等上市企业均在该阶段呈现高增长。

不仅如此,房地产市场对其他行业的发展也形成了巨大的拉动作用。

中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元瑞撰文指出,1998年以来,房地产业及其对相关产业的带动作用,每年约可拉动国民经济增长1.5到2个百分点。住宅建设增加10个百分点可带动国民生产总值增长l个百分点;房地产业每投入100元可创造相关产业170到200元的消费需求;商品房市场每实现100元销售可带动130~150元的其他商品销售;住宅行业每吸纳100人就业,可带动相关行业200人就业。

不断改善的住房

中国房地产市场十年发展的重要成果还体现在人均居住面积的不断增加以及居住质量的改善。

2002年,中国城市人居住宅面积只有22.79平方米。而到了2010年,全国城市人均居住面积则达到了31.6平方米。农村人均居住面积的增长速度更快,2002年农村人均居住面积为26.5平方米,到了2010年则达到34.10平方米。

随着房地产市场的发展进程,原本那些破旧不堪的筒子楼已经消失,取而代之的是崭新的商品住房。而各个地方所进行的棚户区改造也直接改变了原本“几代人挤在一个屋”的尴尬。

以辽宁省为例,这里是中国棚户区最多最集中的省份之一。这些大多数诞生于新中国成立初期的棚户区中,80%以上的住户是低保户和低保边缘户,80%以上的居民失业下岗。很多棚户区的人均居住面积不足10平方米。在这种一无上下水、二无暖气、三无平坦道路的地方,数百户人家只能共用一个简陋厕所。

辽宁给予棚户区居民的优惠政策是,“只要是唯一住房,拆一还一,不收任何费用,并免费为居民办理土地使用权证和房屋产权证。每户只需支付1万元左右的扩大面积款,就能住上价值12万至15万元(时价)的新楼房。”

与此同时,辽宁还以“促进就业”等手段配合棚户区改造。该省通过加大对“4050”人员就业的扶持力度和贫困家庭子女就业培训力度,鼓励居民自主创业,广泛动员社会力量帮扶就业。许多棚户区居民住进新楼房的同时,也收获了新的就业岗位。

通过棚户区改造,辽宁省整理置换土地达134平方公里。按照现在的平均价计算,可实现126亿元的收入,远远高于24亿元的棚改贷款。辽宁省统计局的数据显示,截至2010年,该省常住居民家庭平均每户住房建筑面积72.1平方米,人均住房建筑面积25.89平方米,同2000年“五普”相比,户均居住面积增加10平方米,人均居住面积增加6.22平方米。同时居住质量得以改善,2010年辽宁钢筋混凝土结构的住房与2000年相比提高了16.72个百分点。


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