北京小产权房顶风公开售卖 房价直逼商品房

北京京鼎律师事务所研究员杜兆勇介绍，迄今小产权房政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，给打擦边球行为留下空间。

《中华人民共和国宪法》规定“参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山”；“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”。《土地管理法》规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。

杜兆勇表示，根据以上规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也可以交易。

“也就是说，只要不占用耕地、林地，办好相关小产权房建设用地手续，不存在什么大的原则问题。”上述消息人士称。他坦言，集体土地归村集体所有，北京国土局只管国有建设土地，法理上看，也似乎无权干涉。

谋求转正

更多的小产权房，在全国小产权房方案出台之前，正谋求转正。

以北京规模最大的“宏福苑小区”为例，记者在采访多位小区业主了解到，购房前，小区开发商宏福集团承诺将为购房者解决产权证，否则将不收物业费。他们听说，项目一期的部分业主已经通过补缴土地出让金拿到了大产权证。

江苏省国土厅一位知情人士对本报称，尽管中央持续强调小产权房违法、绝不容许再建设，但对于那些已建已售项目，不排除会采取保护的态度，符合规划、已建小产权房的“转正”问题，或许“有条件”解决。

所谓的“有条件”解决，即通过补交土地出让金，补办相关手续，为小产权房转正。

以山东为例，该地方新政明确村民的回迁楼，通过补交土地出让金就可以变成商品房。

一位中部某省国土厅人士也称，在小产权房相关法律法规空白之际，地方确实存在创新转正的空间，比如借户籍制度改革、“村改居”为小产权房正名。

陈国强认为，“有条件的转正可能是共赢。如果对于现有的小产权房进行拆除，不仅造成资源浪费和环境污染，光资金补偿成本就很庞大。”

万方地产股份有限公司运营总监韩鑫给记者算了一笔账，根据不完全统计，全国小产权房面积约60亿平方米，如果只清除1/60的小产权房（这些属于小产权房中违规最恶劣的情况），也是1亿平方米，按照每平方米5000元来补偿的话，至少需要5000亿元资金补偿给居民。

一些学者也看到有条件转让的曙光。国家发改委8月6日印发《全国农村经济发展‘十二五’规划》称，“十二五”期间，转移农业劳动力4000万人，并推进城乡一体化，建立城乡统一的建设用地市场。

中国人民大学教授严金明说，建立城乡统一的建设用地市场，包括按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿，将农村集体经营性建设用地使用权转让，纳入现行的城市国有土地市场统一管理。

“在此背景下，一些小产权房项目将合法转正。”严说。

(21世纪经济报道)