陈志武：当前的房地产政策需反思

抛开房地产是1998年初衷意义上的“市场”，还是计划经济意义上的“政策市”不管，今天的局面是一些根本制度安排的必然。房价失控的原因在于供给，也在于宏观政策的反复多变。

第一，地方政府绝对垄断房产土地供应，逼着房价只涨不跌。很明显的事实是小产权房价远低于“大产权”房价。如果农民个人或集体也有权将土地“农转非”，用于房地产开发，与地方政府在土地供应上竞争，那么，房价会立即往小产权房与大产权房价之间的某个位置靠拢，小产权房价格会涨，大产权房价会跌。这本身清楚告诉我们，政府垄断土地供应权对过去房价只涨不跌有着根本的“贡献”。当然，政府没有激励、也没有压力去改变这一基本制度，因为土地已经是财政不可缺的一大部分。但是，我们还是应该看到，改变政府垄断土地供应的格局，让农民自己和农民集体也有权供应土地，不仅能解决房地产泡沫的问题，而且也符合公平、公正原则，因为那些地在1950年代前，本来就是农民私人的，是他们祖先留下的财富，他们应该有权享受其利益。

第二，18亿亩农用土地红线，给各级政府限制房地产土地供应提供了借口，其结果是抑制房产供应。一方面，科技发展使每亩产量不断上升，耕地面积的含意跟原来不同，18亿亩地红线是过时的观念。在历史上，中国的人均农耕地面积从来没有今天这么低，但是，粮食安全问题也从来没有解决得像今天这么好，为什么?除了杂交农作物使产量大增外，也有温室生产带来的产量革命。另一方面，土地资源的确不是中国的优势，那么，在全球化的今天，既然别国的生活用品可以依赖中国制造，中国的部分粮食需要为何不能从土地资源更丰富的巴西、美国进口呢?再者，如果自然土地实在供应不够，也可以通过把一亩地盖成50层楼、每层都人工种上粮食，那不是把一亩地变成了50亩地农田了?以此推理下去，5亿亩农地不是可以人工变成20亿亩种植地用了?所以，18亿亩红线是基于过时的观念和理解，应当放弃。

第三，利率工具是市场化的政策调控工具。与其通过限制二套房贷、三套房贷等量化指标来降低投机需求，不如提高贷款利率，提高杠杆投机买房成本。可是，出于保护国企、保护地方政府，决策层宁可冒通胀风险、资产泡沫风险，而继续保留过低的利率。这变相鼓励投机买房，使房地产供不应求的局面恶化。在目前的情况下，加息是必须做，这也是更好的政策选择。

正由于上面的原因，加上历次房产调控政策从效果上都是抑制了供给，从而，在过去十几年产生了“只涨不跌”的总体价格路径，这反过来增加了投机买房“只赚不赔”的信心。特别是，在过去的经历中，每次短暂下跌后，房价必然再涨，这自然催化了投机倾向，促使房产需求不断上升，形成“房价上涨——投资投机需求增加 ——房价再涨——投资投机需求再增加……”的恶性循环。

因此，解决房地产泡沫的根本办法还是增加供给，一是增加土地供应，二是改变政府垄断土地供应的局面，让农民个人和集体都有权供应房地产开发用地。

“小政府、大社会”是舒缓房价压力的出路

城市化一般会推高城市地价、房价，这是不可避免的经济规律。但是，不同的制度安排会带来不同的城市化结果。资源越集中在权力手中、机会越不平等的“大政府”社会里，城市化的力量也会集中，就是集中在权力最高的城市，以至于权力中心城市会因城市化发展而出现房价泡沫，但是，非权力中心城市的房价压力就未必很高。