2012年房地产调控政策所带来的新变化 新趋势

2012-08-07 10:51 浏览人数:2912次 来源:搜狐网

第四,国家允许在农村集体土地上建设公租房项目。在1月7日至8日召开的全国国土资源工作会议上,国土资源部部长徐绍史正式披露,允许地方试点集体建设用地建设租赁房,其中北京、上海已获批准。与“小产权房”不同,集体建设用地上建设的公租房,规定不能出售给个人,产权仍然为农村集体组织所有。这使得试点并未触及到法律和制度的“红线”。如果试点运行顺利,未来很有可能成为解决公租房盈利模式的重要渠道。事实上,早在2010年底,北京市政府就已经批准了在集体土地建租赁房的试点方案。目前已有5个农村集体经济组织申请建设租赁住房1万多套。按照北京市的试点要求,集体土地上建设租赁住房试点,必须符合土地利用总体规划等,对建设主体、用地性质、用地方式都将严格界定,必须依法办理审批手续。除北京、上海外,试点范围未来可能继续扩大。按照徐绍史的表态,“对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市,由省级人民政府审核同意并报国土部批准后,可以开展集体建设用地建设租赁住房试点。”这一说法与此前的口径略有变化。与2011年5月国土部下发《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》相比,国土部最新表态中,试点城市范围增加了“少数省会城市”。一些外来人口较多、房价压力大的热点城市未来很可能加入试点行列。据了解,国土部门近期还有望专门下发文件,对此类试点予以进一步规范约束。集体土地建设公租房的试点一旦铺开,将有可能为解决公租房的盈利问题提供有益的探索。在我国现有的5种保障房类型中,廉租房、公租房等租赁型住房因投资回报周期长、利润率低而难以吸引社会资本,成为保障房建设中主要的资金压力来源。建设租赁房的集体土地多属于 “城中村”或位于城乡结合部,基建等配套设施相对完善,土地成本偏低甚至零成本,这可以节省下不少成本。

第五,北京、上海等城市纷纷提高了普通商品房的标准。北京、上海、武汉等多个城市对普通住房标准进行调整。调整后,普通住房范围扩大,这意味着有更多居民能够享受购买普通商品房的优惠。此次下调后,上海市将普通住房门槛设定为:内环线以内标准为330万元/套以下,内外环之间为200万元/套以下,外环以外为160万元/套以下,较2008年的标准分别提高85万元、60万元、62万元。北京的新标准则继续按照房屋区位设定,其中,标准最高的四环内北部地区达到38880元/㎡,最低的六环外地区达到了17280元/㎡。北京市过去的标准是以总价区分普通住宅和非普通住宅,旧的标准下,六环路内的住宅购房面积一旦超过90㎡,基本都会被列入非普通住宅范畴。北京市有关部门表示,考虑到当前北京住房价格较2008年明显提高,普通住房优惠政策的覆盖率不足,为进一步落实差别化税收政策,引导合理住房消费,对标准进行了调整。新标准中,北京市享受优惠政策普通住房的价格,按照房屋的区位进行了不同的调整。其中,四环内北部地区为38880元/平方米、南部地区为34560元/平方米,四至五环北部地区为32400元/平方米、南部地区为28080元/平方米,五至六环北部地区为25920元/平方米、南部地区为21600元/平方米,六环外地区为17280元/平方米。而享受优惠政策普通住房的标准则需要同时满足三个条件:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在140(含)平方米以下;实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍。符合新的普通住房标准所能享受的税收优惠政策包括:第一、个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。第二、对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,减半征收契税。第三、对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。据测算,新标准下,北京市将有70%以上的新购房家庭能享受到减税优惠,若房价不超单价上限,税负减少最高可达12万元。

简而言之,以上这些政策的变化,尽管有些是局部的,有些是对过去的一些不合理的做法进行修正,但是,把这些地方的、局部的调整放到全国的房地产调控的大背景下面来分析,国家和地方的用意不言自明,给房地产调控政策增加了很大的弹性。
 


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