国务院8个地产督察组紧盯房价 仍或调整预售制

2012-08-04 09:41 浏览人数:784次 来源:经济观察报

调阅当地房地产及土地市场数据,听取地方政府汇报,现场走访保障房和商品房楼盘,召开开发商和房地产业内人士座谈会,这几乎是每一个国务院督查组必做的“四部曲”。

7月25日至8月3日,8个国务院督查组就这样在全国16个省区市内开展自己的工作。“他们主要问问题,没做出什么指示和表态。”在北京,一位参加了座谈会的开发商人士如此表示。

但巨大的压力已经开始笼罩在各地政府之上,督查组所过之处,不仅各地政府纷纷站出来明确表态要继续坚持房地产调控不放松,一些能暂时遏制房价反弹的临时性措施也开始或明或暗地实施。目的只有一个:控制住房价的反弹,保持此前房地产调控的效果。“如果房价反弹得过快,我认为中央政府会毫不犹豫(地出手)。”资深投资银行家、地产投资人与融资顾问滕威林这样认为。

但没有人对短期市场走势能有肯定的预期。“今年的市场几乎一个月一变,我们根本无法把握。”一位开发商这样对本报表示,因此他决定采取的策略是,“未来一两个月,能卖房子的就赶紧卖。谁知道政策又会有什么反弹呢?”

控涨目标被询问

按照已公布的信息,往16个省区市派出的国务院房地产市场调控工作督查组共有8个,每组负责两个省区市的督查。出发的时间也基本集中,多在7月25日、26日出发。而对各组第二个省份的督查也多在7月30日或31日开始。截至本报发稿时,多数督查组都已完成对两个省区的督查任务。

在北京,由国土资源部副部长胡存智带队的督查组于7月30日正式开始对北京进行督查,而此前他们刚刚完成对山东省的督查。

此次,督查的重点包括住房限购措施执行情况、差别化住房信贷政策执行情况、住房用地供应和管理情况、税收政策执行和征管情况。督查的方式则是深入有关部门和机构核查政策落实情况,实地查看商品住房项目,听取基层群众意见和建议。

“之前应该是听北京市的汇报,走访了几个保障房和商品房的楼盘,不过多是由国企开发的项目。”一位知情人士向记者转述道。

对于督查的前半程,外界知之甚少,市场传出来的消息更多来自督查的最后一项内容——房地产业内人士和开发商座谈会。北京,这场座谈会连续开了两天,业内专家、房地产经纪公司及中介机构、开发商代表陆续参加了座谈。但参加者很难从督查组成员口中了解到他们的态度,因为他们主要是在提问题。限购令执行情况、成交量能否持续、下半年的市场供应等问题都在被询问的范围之中。

直到督查组座谈结束之后,参与座谈的代表才得到一些具体的指示,不过并非由督查组发出,而是北京市建委。“督查组的座谈结束之后,住建委又召集我们开了个会。”前述开发商人士称。在此前的座谈上,这些住建委官员一直没说话。

再次明确房价控制目标需要“稳中有降”之后,北京市的官员作了更详细一些的指示。“住建委已经打过招呼,让我们在申请报批预售许可的时候,注意政策方向。”前述开发商人士称,他们重点提及了近期有热点地块成交的区域,。

按照当前规定,在北京的房地产开发项目在申请预售许可证时,都必须附带上报计划销售价格。该人士认为,北京住建委的潜台词是,预售价不要报得太高,否则建委不会批复预售许可的申请。

价格,成为督查组关注的重点。今年各地均未对外公布年度房价控制目标,但从各地媒体的报道来看,各个督查组似乎都有对房价控制目标的询问。

不过,各地的调控目标似乎仍有所区别。全国与北京一样提出房价“稳中有降”要求的,目前只有上海,督查组对上海提出的要求是“确保实现全年新建住房价格稳中有降的目标”。而在其他省区市,更普遍的提法是“巩固房地产市场调控成果,确保房地产市场平稳健康发展”。

后备政策的压力

督查组不断地问问题,而被督查对象也希望从督查组口中获取一些信息。在开发商那边,最为关切的信息就是——会不会有新的调控措施出台。

不过在参见座谈的半天中,他们却没能获得任何答案。“从督查组的语气里看,如果市场控制不住,新的政策很可能出台。”前述开发商称。

不过,在中国指数研究院(微博)研究中心总监何田看来,7月份以来,中央政府各部门有关房地产调控的表态喊话几乎每天都有,级别也在提高,而督查组的巡查,本身也是一个信号。短期之内政府会观察效果,严厉政策出台的可能性不大。

但市场在继续向上。何田透露,2012年7月份的成交量已经达到了2010年以来的高点,很多城市已经接近2009年子热销。”另一位开发商则在近期的一场媒体见面会上向记者们请求。“悄悄卖房、迅速出货、莫过声张”成为很多开发商当下共同的心声。他们甚至开始埋怨起同行,“心态太不端正了”。因为有一家开发商正大张旗鼓地散发广告,号称房价要反弹,试图以此带火市场。

“2005年几家大开发商的土地储备一般够5年的开发量。但现在,多数一线房企的土地储备规模都足够未来10年开发。”这位开发商分析称。更为严重的是,与早年开发商土地储备多为廉价用地不同,现在天量的土地储备,很大一部分是在2007至2009年间高价获得的。

“现在这个市场,这些地的处理就只有两个办法。要么,牺牲利润,迅速出手换得现金,再去寻觅当前还算便宜的土地;而另一条出路,则是坐地涨价。”上述开发商称,在“限购”、“限贷”不放松的前提下,第一条道路显然是千军万马挤独木桥,“恐怕很多拿了地的国企,还是第二条思路”。

如果这一幕发生,届时政府又将如何处理?扩大房地产税试点,对商品房预售制度进行技术性的微调成为一些业内人士认为最可能的措施。“取消预售显然是不现实的,但通过对预售各个环节的调控来调节市场预期却是可行的办法。”业内人士表示。
 


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