5成房企负债率超60% 分析称房价下行趋势难改

堪忧

房企经营状况不容乐观

在成交量回升的带动下，房地产版块股票一路飘红。win d统计数据显示，2012年以来，房地产(申万)指数已经累计上行了15.78%，在23个申万一级行业中涨幅仅次于食品饮料(16.73%)，大幅领先上证综指(-2.88%)的同期涨幅。148只房地产类股票中，有116只出现上涨，保利地产[简介 最新动态]累计上涨了35.78%，招商地产[简介 最新动态]累计上涨了28.85%，万科[简介 最新动态]a累计上行了23.58%，金地集团则累计上涨了19.81%。

与此同时，刚刚披露完的基金的二季报也显示，房地产股票成为了众多基金经理所追逐的对象，2012年二季度保利地产、金地集团的多只房地产类股票均受到了基金经理的青睐，基金对保利地产整体增持4 .4亿股，对金地集团增持3 .0亿股，万科a、华侨城[最新消息 价格 户型 点评]a等也均获得了大量的增持。

虽然房企在资本市场被众买家看好，但是，从目前已经披露的财务数据来看，房地产企业的经营状况却不容乐观。

据统计，目前房企的负债率依然较高，5成大型房地产企业的负债率超过60%。更令人担忧的是，大多数房地产上市企业经营性现金流为负 值 ， 部 分 大 型 房 地 产 企 业 集 团内，互相担保的贷款占其全部贷款的3成。

win d统计数据显示，截至目前，仅有包括莱茵置业、卧龙地产和陆家嘴在内的三家地产类上市公司公布了半年报，数据显示，上述三 家 企 业 的 营 业 收 入 分 别 下 降 了11.69%、28.61%和48.93%，其净 利 润 则 分 别 下 滑 了23 .71%、48.89%和53.80%。与此同时，共有包括华侨城a、电子城、华远地产和保利地产在内的4家地产企业公布了业绩快报，除了华远地产预计净利润出现增长之外，其余3家均预计净利润将出现不同幅度的下滑。

而从中报预告的情况来看，截至目前，在已经公布业绩预告的59家房地产类上市公司中，有13家预计业绩将出现下滑，有20家则预计将出 现 亏 损 ， 整 体 预 减 比 例 达 到 了55 .9%。其中，嘉凯城预计今年上半年将亏损35000万元，同比下滑4901.41%。

一位具有国资背景的pe高管对《经济参考报》记者表示，虽然市场成交回暖明显，但房地产商的资金仍然绷得很紧。

“现阶段，房地产企业资金链状况分化非常严重。”上述人士表示，作为招保万金等大型房地产企业，由于项目一般都比较好，所以资金链状况一直不错，反而融资成本在不断下降。但与之相反的是，三、四线城市的中小型房企，融资成本却在不断提升。

“之前分化都没这么大，现在越来越大了。”上述人士坦言，对房地产企业来说，银行贷款越多会将其资金成本压制越低，但是，由于银行对房地产企业信贷的严控，更多的 房 地 产 商 只 能 选 择 其 他 融 资 方式，这也就产生了分化。从资金成本来说，由于大型地产商底气较足，多能将融资成本降到7%至8%。而小型地产商恰恰相反，他们要多承担30%至40%，甚至高达50%的融资成本。

中国房地产学会副会长陈国强表示，银行常规紧缩致资金获得量有限的情况下，融资成本的上升是不可忽视的现实因素。

的确，地产商的资金压力仍然未减。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，由于目前的房地产市场走势不是市场机制内生，而是通过行政高压手段实现，因此基础并不牢固，存在诸多不确定性，我们应警惕房企资金断裂的金融风险。

数据显示，作为房企重点融资渠道的信托，目前就面临较大的兑付压力。由于信托多于2010年、2011年大幅增长，因此其的兑付压力2012年、2013年间长期存在。根据中金公司预计，有10%至15%的信托项目可能在2012年出现违约风险。事实上，2012年前5个月，已有包括中诚、中融、渤海和山东信托等18家信托公司的32款房地产信托产品出 现 提 前 清 盘 现 象 ， 涉 及 金 额 达53.51亿元。