跨越梦想:房地产调控亟待体制性突破

2012-07-05 12:58 浏览人数:785次 来源:21世纪经济报道

对于房地产调控和高房价的话题,探讨已经不限于行业本身。与往年的博鳌论坛不同,参会人士罕见地形成一个共识:即房地产调控与我国实体经济和货币政策以及随之产生的制度改革期待紧密相连。过去数年,宽松的货币政策以及长期的低利率,支持了商品房市场的巨大套利机会,以及对于房价只涨不跌的神话般的预期,掩盖了中国房地产的泡沫破裂和硬着陆风险,以至于经济学家钟伟用“长期有劫数”来形容房地产行业的趋势。

而这一切,除土地制度变革、破除“土地财政”依赖,以及政府职能转变外,不可能有根本改变。

改革,迫在眉睫。

当前调控的悖论

5、6月份,中国房地产市场回暖迹象明显,多个城市连续创下限购后的成交新高。随之而来的,是房价的上涨再度成为热点话题,调控房价“越调越高”的悖论再一次上演。

全国工商联房地产商会会长聂梅生指出,中国房价问题涉及四个方面:土地、银行、开发商、购房者,其中开发商、购房者是本轮政府调控的着力点。但只针对后两者加力,难以有效控制房价,尤其是把推动房价上升的原因都归到投资与投机性购房上,更是因果倒置。

与聂梅生相比,经济学家许小年的观点更为一针见血。“限购既不合理也不合法。侵犯了消费者的权利,侵犯了企业的自主经营权。”许小年认为,当前的限购政策是错误的。与一般消费品不同,投资品是由预期、供给和需求决定的,房子有资本增值的预期,当前的限购政策只打击了当前的需求,而不是增加未来的供给,人们对未来房子增值的预期丝毫没有因为限购而改变。他建议取消限购政策,代之以其他更为根本性、市场化的手段,来抑制高房价。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为,在当下,市场复苏,但也只能称之为“暖冬”,房地产业仍有短暂好运:和工业相比,房地产业净利润水平相对稳定;2012-2013年楼市温和回暖、资金供求大致平衡;推出限购限贷的替代政策尚不成熟;但房企库存压力仍然巨大,当前在建工程45亿平方米,而去存缓慢,销竣比仅为1.1:1,违背以价换量的涨价并不可取。

货币和资金的推手

聂梅生认为,房价上升的根本原动力,是土地供给机制与市场需求不匹配,而货币政策的大幅宽松,长期的低利率、负利率造成房地产资产价格上涨。在如此确定的套利机会面前,理性的人们会将货币资产置换为住宅资产,而且“晚买不如早买”、“租房不如买房”!

住建部政策研究中心主任秦虹在研究中发现,国房景气指数共八个指标,它们与房地产企业资金来源中的银行贷款增速、定金和预售款这两个因素高度相关,尤其是银行贷款增速,在2011年,由于银行贷款增速的下降,国房景气下滑到最低点。

华远地产董事长任志强也认同,宽松货币政策和长期低利率,是房价上涨的主要推手。

保守估计,三次下调存款准备金率可向市场释放人民币流动性超过1万亿元,多家银行将去年4季度上调的首套住房贷款利率逐步降为基准利率,进而又恢复为八五折优惠。6月8日,央行三年来首次降息,并调整利率浮动区间。初步估计降息以及利率优惠,可提高居民住房支付能力超过10%。

在上述因素影响下,房价上涨预期升高,居民购房意愿亦有所增加,促进房地产市场形成筑底。央行2季度储户问卷调查显示,预期房价上涨的居民比例较上季提高2.8个百分点,未来三个月打算购房的居民比例较上季提高1.6个百分点。

不过,刘琳表示,房地产调控政策没有根本转向,仍是严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策,严控住房投资投机需求不放松。

不少分析人士倾向于认为,下半年房价大涨或大跌的可能性都不大。

去杠杆化任重道远

“应该高度警惕房地产金融资产属性的放大,去杠杆的政策应是最有效的控制性政策。”秦虹指出,当前稳定政策预期至关重要,对住房市场抑制投机性需求的政策应长期坚持不变,并明确支持合理住房需求本身是调控政策的应有之义。

许小年则从宏观经济的角度,解读房地产作为拉动内需的作用以及如何实现的路径。他说,房地产是可以拉动国民经济的重要行业,但现行调控所起到的作用相反。经济活动的全部目的是满足消费需求,买房是消费,为什么要限制人们去消费呢?

许小年建议取消限购和限贷政策。限购一旦取消,房价将出现新一轮的上涨行情,怎么办?他建议同时推出新的改革措施,来抑制房价上涨。

“抑制房价过快上涨的根本措施是增加供给,特别是土地供应,”他认为,推进土地制度的改革,考虑小产权房的合法化,甚至有必要放弃18亿亩红线,打破人们土地越来越稀缺的预期,改变土地目前由政府垄断的现状,让土地由市场来配置。而这,也是包括聂梅生、任志强在内诸多业内人士的观点。


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