百城住宅均价连跌9月后回升 楼市熬过"严冬"

2012-07-03 09:44 浏览人数:1781次 来源:中新网

6月全国100个城市(新建)住宅均价为8688元/平方米,环比上涨0.05%

中国指数研究院2日发布的报告显示,6月份全国100个城市(新建)住宅平均价格为8688元/平方米,以0.05%的环比涨幅,结束了该价格自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势。

自3月以来,楼市成交量的回暖已整整持续4个月。成交回暖对价格的支撑在6月得到集中反映。随着楼市量价的回暖,业内普遍认为,楼市“严冬”已过,不过,对于楼市能否继续红下去,业内仍存分歧。

中原地产张大伟认为,7、8月楼市会略淡,随后3个月迎来全年成交量的最高点。而伟业我爱我家集团副总裁胡景晖却认为,目前楼市的回暖主要依赖首次购房需求释放,这种力量会随时间衰减,使得如此交易规模难延至8月,而三季度后半段楼市成交量仍有再度陷入低谷的可能。

百城住宅均价环比止跌上涨0.05%

对于有资格有意愿购房的刚需而言,房价上涨已经再一次成为焦点问题。中国指数研究院2日发布报告显示,6月份全国100个城市(新建)住宅平均价格为8688元/平方米,环比5月上涨0.05%,结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势,其中45个城市环比上涨,55个城市环比下跌。

与上月相比,6月月环比下跌的城市个数减少18个,跌幅在1%以上的有12个城市,较上月减少5个;涨幅在1%以上的有11个,较上月增加3个。

同比来看,全国100个城市住宅均价继续下跌,跌幅为1.90%,比上月扩大0.37个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为15429元/平方米,环比上涨0.75%,同比下跌2.53%,为连续第6个月同比下跌,但跌幅缩小。其中,北京6月房价同比与环比均呈现上涨,涨幅分别2.29%和0.20%,是十大城市中唯一同比上涨的城市。

另外,按100个城市住宅价格的中位数计算,全国住宅价格中位数为5750元/平方米,环比上涨0.88%。

报告分析,在货币政策微调的背景下,购房者买房意愿逐渐增强,主要城市成交量3月以来持续稳步回升,多数城市较去年同期有一定增长,部分楼盘在获得较好销售业绩后开始取消折扣甚至略微调高价格,使得本月百城住宅价格止跌回升。

市场对成交量可否一红到底存分歧

目前来看,虽然房价有止跌甚至上涨的迹象,但业内人士普遍认为房价大幅上涨的可能性并不大。与这种共识相对的是,业内对楼市成交量是否能继续红下去开始出现分歧。

“‘量在价先’,以价换量到了一定程度,折扣必然回收。”张大伟认为,5-6月成交量乐观,对价格的支撑作用已经体现,房价再跌的可能性较小。

另一方面,“目前市场成交的主流项目依然为性价比比较高的项目,房价同比仍有较大降幅,楼市仍处于‘以价换量’阶段,房价也不太可能大涨。”张大伟说。

然而,张大伟认为,在房价止跌上涨有压力下,小部分需求的恐慌入市可以支持成交量继续放大20%左右,由此继续推高成交量。

“我们了解到, 7、8月开发商淡季推盘量较小,预计成交量可能环比回落。但全年成交量最高点在 9、10 、11月的可能性非常大。”张大伟分析预测,目前政策仍存在进一步放松空间。“特别是下半年可能再次降息和下调存款准备金率,信贷如果松动,其对市场的影响作用将非常大。”

对此,其他市场人士却不以为然。

“目前楼市的暂时回暖,主要依赖首次置业的刚性购房需求的释放,如果只依赖这类购房需求,那么目前新房和二手房市场的交易量规模很难延续至8月份。”胡景晖认为,随着下半年新增购房需求量的不足,三季度后半段开始楼市成交量仍有再度陷入低谷的可能。

专家认为房地产“严冬”已过

虽然业内人士对于楼市未来成交量走向存在一定分歧,但却普遍认为,楼市目前已走出低谷。

“通过我们测算,信贷和金融政策占房地产调控实际效果的50%,在央行降息、房贷利率下调等政策陆续出台后,紧缩房地产的政策会被削弱50%-75%。”近日在北京“高和萃”中国城市化发展论坛上,北京科技大学管理学院教授、著名经济学家赵晓一语惊人。赵晓认为,房地产“寒冬”已经过去,但是高库存会依然压住房价大幅上涨。

赵晓分析表示,今年以来首套房贷利率下调,相当于房价下降,对房地产市场回暖作用非常明显,而未来金融政策有可能进一步宽松,促使房地产继续回暖。

然而,赵晓同时认为,由于开发商仍面临去库存的压力,且楼市供给局面与过去相比发生了变化,房价将不再出现2009年、2010年似的暴涨。

而北京中原地产数据显示,截至6月底,京沪广深四大一线城市的库存住宅套数为222450套,环比5月底的232630套,下调了4.4%。在市场好转的影响下,去库存的速度明显加速,这将影响市场在售和新入市项目的定价。

“以北京为例,库存可售住宅套数从3月27日的90556套,下调到目前的81587套,库存已经降低了10%。”张大伟说。

然而,目前市场虽有松动,但是限购、限贷依然指向投资需求入市,这会继续压制楼市全面回暖,楼市“软着陆”或是最佳结果。

正如国务院发展研究中心副主任刘世锦所言,今年要稳增长,内部的不确定性主要来自房地产市场。一种可能算是理想的状态,就是坚持当前调控政策不动摇,使一线大城市中部分泡沫明显的地区价格有一定幅度回落。即,以时间换空间,谨慎保持“脆弱的平衡”,逐步实现房地产市场的软着陆。


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