传政府欲动刀库存房 销售超7成才可推新房源

2012-04-13 09:44 浏览人数:1193次 来源:每日经济新闻

已经公布年报的75家房企,总库存市值达到了9048亿元,超过2009年库存2倍以上,而全行业的库存市值或超过5万亿元

从傻子也能赚钱的“上半场”,到必须拼价格、拼品质、拼结构的“下半场”,年报数据客观地反映出房地产行业正在经历着深度调整转型

截至4月11日,万科、恒大、保利、富力、中海五大房企发布了3月份及一季度业绩。数据显示,五大房企一季度的签约总金额为820.57亿元,与去年第一季度相比,下降10.7%。其中,3月楼市贡献了一季度整体业绩的43.4%。即便经过了3月份的“小阳春”,大型开发商整体也没有能够实现业绩的明显增长,资金压力大、去库存难的局面没有改变。

从傻子也能赚钱的“上半场”,到必须拼价格、拼品质、拼结构的“下半场”,上市公司季报和年报数据客观地反映出房地产行业正在经历着深度调整转型。随着调控持续深入,房地产企业资金面紧张的情况进一步凸显。庞大的库存、高额的负债率、严重分化的业绩水平,再加上宏观经济面和政策面的偏负面因素的综合影响,房企要先求生而后谋发展,眼下似乎只有“以价换量”一条出路。

成交量持续低迷,今年可能出现降价潮

“最严调控”持续两年,房地产上市公司2011年的年报格外引人关注。截至4月8日,境内外上市的150余家国内房地产企业中,已经有75家发布了年报,另外还有60多家企业发布了快报或预告。

受限购、限贷等房地产调控政策影响,去年主要城市楼市成交量持续低迷。尽管如此,大部分上市房地产企业仍然保持了销售业绩的增长,但增速明显放缓。年报显示,实现业绩增长的企业约八成,而完成全年销售目标的企业则不到三成。仅华润置地(橡树湾 润景公馆) 、融创等不足10家企业的增速呈现加快趋势。而soho中国、绿城、亿城股份、滨江集团等企业甚至出现了负增长。

从营业收入看,已发布年报的房企平均增速约20%,其中一线房企增速大都超过30%。如万科实现营业收入717.8亿元,同比增长41.6%;保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)实现营业收入470.28亿元,同比增长31.02%。

兰德咨询总裁宋延庆表示,房企营业收入的增长,一是得益于房价的上涨;二是由于房地产行业采用预售方式和交付后才计入结算收入的法人会计政策,2011年的年报更多的是反映2010年的销售收入。

尽管销售业绩仍在增长,但大多数企业的利润都出现了不同程度的下降。例如,莱茵置业2011年净利润同比下降60%—70%;阳光股份2011年净利润比上年同期下降50%—80%。业内人士认为,企业之间业绩分化变得更加明显,房地产业将逐步告别“暴利时代”。

成交量的持续低迷,导致上市房企存货总量大增。据统计,已经公布年报的75家房企,总库存市值达到了9048亿元,同比上涨幅度达到了44.3%,比2009年的库存4183亿元更是达到了2倍以上,而全行业的库存市值或已超过5万亿元。

“去库存化将成为今年绝大多数房企的主题。”北京中原地产市场研究部总监张大伟认为,今年3月,各地成交量出现了一定程度的上升,主要得益于部分项目明显降价后刺激市场回暖。在部分城市,10%的降价项目占据了90%的签约,未降价项目销售量依然冷清。但目前的成交量也只恢复到2011年的平均水平,如果成交量仍然悲观,今年仍有可能出现降价潮。

资金链进一步趋紧,预计今年资金缺口将达1.3万亿元

库存增加的同时,上市房企的资金链趋紧、负债高企,使企业日子更不好过。兰德咨询对49家上市房企年报的研究显示,25家公司去年货币资金缩水。

近日,至少两名房企人士向《每日经济新闻》记者透露,有关政府部门内部有人提议,具体项目的上一期房源去库存率达70%以上,项目开发商才可以申请推出新房源,否则预售证申请将不会被批准。上述人士认为,有关部门试图通过此举促使房企加大以价换量的压力,减少地产调控效果显现中附带的包括金融风险在内的相关风险。

昨日 (4月12日),《每日经济新闻》记者就此向住建部新闻处处长毕建玲求证,截至发稿,对方未作回应。

去库存再出新招?

4月11日,《每日经济新闻》记者以购房者身份与北京某楼盘售楼处一名工作人员沟通时,对方表示,公司高层从住建部内部会议获悉,该部准备对楼市中的高库存 “动真格”,操作方式就是预售证管控。具体方式是,如果一个开发项目最新一期推出的房源消化率未达到70%,相关地方住建系统将提高新房源预售证的审批门槛。

记者就此向内蒙古一家房企高层和北京一家知名中介高层求证,得到了肯定答复。

上述北京中介高层向记者介绍,此事是近期住建部一次内部会议上提出来的,不过到目前为止还没有书面文件出台,也没有形成实质性的操作方案;其次,这一提议来自住建部一名专家,而非出自住建部领导之口;再次,这个提议是否会在操作中被实施,目前还不好判断。

昨日下午,记者就此致电住建部新闻处处长毕建玲,对方要求记者发一份采访提纲。记者发出传真之后,截至发稿时尚未收到对方的回复。

值得注意的是,住建系统通过预售证管控,阶段性地实现某个地产调控目标,此前就有先例。以北京为例,为了稳定房价并为保障房建设争取时间,自2010年地产调控以来,就曾多次对高价盘上市进行预售证管控。对此,中国住建部政策研究中心副主任王珏林曾向《每日经济新闻》记者确认,对于一个比周边楼盘价格高出一定额度的新盘或后期开盘价格高出前期一定额度的老盘,开发商在申请预售证时一般会被退回,并被要求重新定价。

去库存挤风险

广东刀客房地产顾问公司董事长谢逸枫在接受《每日经济新闻》记者采访时说,市场中“睡觉”的庞大库存量已成为政府今年需重点解决的棘手问题。若此事属实,一方面表明政府开始对市场库存 “动真格”了,准备通过行政手段促使开发商尽快消化库存,加大以价换量的力度与广度,以巩固地产调控效果;另一方面,庞大的库存量沉淀着巨大的资金量,影响房企还贷能力,从而对金融机构的金融风险产生不安全因素,也易催生烂尾楼和房企破产现象。

北京中原市场研究部一份统计数据显示,截至4月8日,已公布2011年年报的75家a股上市房企库存市值达到9048亿元,比2010年末的6268亿元上涨44.3%,比2009年末的4183亿元更是上涨了约116%。这份数据显示,按照房企存货和营业成本计算,上述公司整体存货的消化周期为4.5年,而在2010年末时为3.8年。

库存量的步步高升必将进一步减缓房企销售回款的能力和还债能力,从而对金融机构带来冲击。

央行统计数据显示,截至2011年末,银行业金融机构房地产贷款余额为10.73万亿元,占各项贷款的比重为19.6%。不过,据金融机构业内人士称,实践中还存在大量以非房贷名义贷出,最后流向房地产市场的贷款等,合计下来“涉房”贷款总额已超过20万亿元。

正因为银行业与房地产业在利益上存在极大关联,5日,德勤会计师事务所发布的《2012年中国银行业十大趋势与展望》报告提醒,在严格的房地产调控政策下,中国房地产市场已呈现弱势下行局面且会持续。在此背景下,楼市大幅调整带来的风险将是中国银行业未来几年内面临的主要风险,主要集中在房地产销售停滞和价格下降造成的开发商资金链断裂,以及按揭贷款违约等。

值得注意的是,类似防控工作已开始。比如近日有媒体报道证实,目前多家银行已暂停向中小房企发放开发贷款,以防控金融风险。

不过,北京亚豪机构市场总监郭毅与北京中原市场研究部总监张大伟等人则对传闻中通过预售证管控库存做法持保留态度,认为在实践中不具备可操作性,并有违反市场规律之嫌。

 

 


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