警惕降价成开发商噱头 大规模降价或在年末

2011-09-27 09:38 浏览人数:430次 来源:钱江晚报

谁比谁降得更多,似乎已成了眼下楼市吸引人气的一个砝码。这一边,某楼盘号称“裸降”3500元/平方米,那一厢,又有楼盘号称优惠力度最大达4000元/平方米。

在力度一波大似一波的降价潮面前,杭州房价究竟降了多少?记者近期调查后发现,相比几个月前,房价确实明显下降了,但降价幅度有所夸大。降价的消息经过多次传播,成了吸引眼球的最好招数。

响声很大,其实降的就是10%~15%左右

最近降价,声响最大的就是下沙东。其中最出挑的就是两个相邻楼盘。

一楼盘a采用团购模式推出新房源:团购规模每突破一个等级,优惠力度随即升级,参与人数若达到1000人,最终可优惠4000元/平方米,折后均价8900元/平方米。另一楼盘b则在开盘前一天以短信的方式告知了老业主及之前登记的客户,以 8500元/平方米的价格推出该楼盘三期3号楼的百余套房源。

看到这两个消息,市场的第一反应就是下沙房价破万。之前,下沙的房价一直保持在12000~13000元/平方米。据杭州透明售房网显示,金隅·观澜时代的近期销售均价在12300元/平方米,保利东湾的近期销售均价也在13000元/平方米。而世茂首府以往的成交价格比这两个楼盘要低些。

据记者了解,虽然b楼盘8500元/平方米的价格引来了大量关注,但经记者证实,实际上的均价依旧在10000元/平方米左右。而a楼盘是酒店式公寓项目,相比6月底推出的一批精装loft,那时售价13000~14000元/平方米,现在的确降了4000元/平方米左右,但商业地产房价破万,并不代表住宅房价破万,没有可比性。

本周二,记者就8500元/平方米的特惠房源致电b楼盘售楼处,工作人员的第一句话就是“8500元/平方米的房子已经卖完了。”据这位工作人员介绍,9月4日,他们的确推过一幢特惠房,起价7800元/平方米,但实际均价在10000~11000元/平方米以上,如此一算,其下降幅度差不多就在10%~15%左右。截至本周二晚,据杭州透明售房网显示,93套房源成交25套。

今年的降价招数多数很“委婉”

总的看来,相比2008年底万科扔出实实在在的7.8折炸弹而言,今年的降价流行团购、老客户内部价、老客户返利等做法,给人的感觉是开发商还是不肯大大方方降价,难得高调降价的,主要目的还是为了吸引眼球。

像今年盛行的团购促销风,早在今年6月初,中海紫藤苑便率先采用刨去精装修、让利购房者的“千人大团购”的做法,尽管开盘当日人气很旺,但由于开盘价格高出购房者的预期,很多人到了现场还是放弃了购房计划。

再看老盘的老客户内部价。以主城区某精装修楼盘为例,近日该楼盘推出50套特价房源,宣称是面向员工和关系户内部销售。有知情人士透露,其实,如果是外部人员,能找到一定的关系,也是可以买这批房子的。开发商之所以不肯公开宣称降价,有两方面原因,一是地价成本高,这批特价房基本不赚钱,在高昂财务成本可以承受的情况下,只想短期回笼资金去拿地,以解燃眉之急。二是形势不明,不想公开降价。万一楼市又起来了,后悔也来不及。

同样,主城区另一高价精装老盘近日也在搞活动,但开发商称,活动只面向老客户。该楼盘原先售价3.7万元/平方米。这次降价被称为老客户返利活动。老客户再买房,面积买得越大,返的钱越多。记者算了一下,相当于每个平方米降了2000~3000元/平方米。但开发商坚称,这次活动不是降价,马上要再推一批房源,位置直接临公园,不但不降价还要涨价。

既想通过种种说法招揽极为有限的购房者目光,让自己能在众多楼盘中“脱颖而出”,又不想背负降价的名声,这可能就是眼下开发商们的复杂心态。

想买高性价比房源,需自己有双慧眼

一个想在今年买房的购房者感叹,现在的价格信息真乱,一方面透明售房网没了单个楼盘当天的成交价格信息,另一方面各个楼盘开发商又有意识地隐藏自己的历史价格,真搞不清价格有没有降,到底降了多少?

专家认为,在眼下这个价格纷繁复杂的市场,要想真正掏到便宜的房子,还需自己有双慧眼。

比如,多看楼盘。首先要在同一个区块里多看几个楼盘,详细了解项目用材,比如外立面、门窗、公共空间的精装修,在差不多品质的基础上,价格低者肯定是最便宜的。很多购房者困惑:为什么两年前的房子建安成本会远低于现在的房子?就拿外立面和精装修大堂来说,现在的住宅都是干挂石材外立面,光这一项,就要600元/平方米的成本,而且动不动是地下地上双层精装修大堂。而2008年前的房子,大堂虽然装修,但都比较简单,没有吊灯、家具,更没有石材墙面。

如何判断同一个楼盘的房源是否降价?专家建议,可以对这个楼盘进行几个月至半年的价格跟踪。切记必须选择差不多位置、楼层、差不多赠送面积的房源进行价格比较才有意义。很多楼盘号称降价,实际上推的是差一点位置的房源,或者赠送面积少的房源。

另外,自己也可以尝试对一个楼盘的成本进行测算,这样房价的水份就一目了然。一般来说,房价包括土地成本、财务成本、税收成本、建安成本、营销管理成本几项。土地成本在杭州市国土局的官网上能查到,而其他成本按照楼盘品质的不同,多在4000~8000元/平方米之间,一般降到成本线的楼盘开发商不太会再降价。而规模大到20万平方米以上的楼盘可能会尝试“前期亏本,后期拉价”的操盘模式。

大范围降价可能在今年末明年初

最近降价楼盘开始增多,甚至也有楼盘宣称7折入市,但也有细心的购房者发现,销售量并没有快速放大。现在的降价,噱头成分更多。

据记者观察,相比3月份调控前,不管开发商怎么炒作自己已割肉多少,真正一手房的降价幅度在10%~15%左右。

开发商不是不知道降价的好处。一位经常与记者交流市场看法的某品牌开发商营销负责人今年年底前要推盘,眼看着近期的降价楼盘不太卖得动,非常着急。他明知道要取得八成以上的销量,开盘价还得往下降。也明知道既然要降,就要早降,才会取得最好效果,但毕竟降掉的是真金白银,老板一直不同意。后不得已,想到退房保值的招数,但又觉得噱头成分太多,最后作罢。

余杭某公寓楼盘,一直卖10000元/平方米左右。最近,隔壁两楼盘纷纷传出8000元/平方米卖房的消息。这位开发商向记者表示,索性暂时不卖了,反正资金不紧,扛个两年等待市场回暖。

为什么开发商不那么急?一定程度上是因为还没有到“泣血”的地步。据一位专家分析,常规情况下,维持一个项目运营的流动资金大约占到资金总量的20%左右。也就是说,即便企业年借贷利率达到25%,也只能够侵占总房价的5%。如果企业判断5%的价格调整对市场没有吸引力,那他一定选择借款来渡过难关而不是降价。

于是,在现行的政策环境下,开发商的降价不得不蕴含多种意味,首先是度过当下的交易瓶颈;其次是如何防备被别人吃掉。而部分开发企业在上一轮楼市起伏中积累了一定经验,宁愿捂盘谋求在下一轮波峰到来之际实现更多利益收割。

也许,只有在限购等政策的持续抑制下,融资成本不断抬高,超过降价造成的利润损失后,降价才会真正启动。也许,今年末明年初,它就会出其不意地到来。(张卉卉)
 


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