住建部督战地方政府落实调控政策

2009年贵阳市房地产开发累计完成近190亿元，同比增长27.1%。2009年12月30日，贵阳一家房地产公司五天前推出的房子已售出1/3，售楼工作人员正在向看房者介绍情况(灰色表示已售)。新华社记者朱国贤/摄

“住房和城乡建设部正在和地方政府保持密切沟通，要求尽快落实1月10日国务院办公厅下发的通知精神。”1月11日，一位接近住房和城乡建设部的消息人士告诉记者。

1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称“通知”)，其间明确了从住房保障、市场交易、土地供给、供应结构、信贷政策等方面确保中国房地产市场健康发展的精神与措施，以及省级政府对房地产市场稳定发展的责任。

大势之下，地方政府响应“通知”精神的落实政策，目前正在紧张制定当中。

住建部“督战”地方

在《通知》下发之前，原建设部和现住房和城乡建设部对于地方政府全部的有关楼市调控的“约束”即在于“对年度住房建设规划”的报备与审核，对于地方政府具体的房地产政策，并无过问，而这一次，在获得了“通知”中明确省级政府对房地产市场稳定发展负责的要求之后，住建部有了关注地方政府“楼市调控措施”的令箭。

记者了解到，目前包括北京、上海在内的多个房价上涨较快的地方政府，正在紧张研究，如何配合“通知”精神，出台本地的楼市调控实施方案。接近北京市政府的人士向记者表示，北京市目前正在研究是否出台地方性的楼市调控措施，以及如果出台所能够采用的口径，从现在的情况来看，出台的可能性“较大”。

北京、上海等大型城市的政府，向来有紧跟中央政府楼市调控精神与姿态的习惯——2006年第二轮房地产调控到来时，由于得知当时9部委的调控细则即将出台，北京市政府曾临时叫停了已经开场的土地拍卖，其目的只是在于不造成涨价预期以及与中央调控精神不符的市场预期。

“从我掌握的情况分析，地方政府出台的落实国务院‘通知’的力度与口径，可能在个别领域要严于国务院的‘通知’，比如在房地产市场交易秩序整顿等方面，在另一些可能会弱于国务院的通知的精神，比如营业税税费的收取等方面，从而达到整体的平衡，而不是简单地复制国务院的口径，毕竟房地产市场区域市场差异很大，不可能一刀切地执行政策。”前述接近住房和城乡建设部的人士告诉记者。

决定权不在地方

然而，楼市调控的真正口径松劲的关键因素，却远不在地方政府，二套房贷政策这一关键的“楼市胜负手”，权力仍然掌握在中央手中。

“通知”要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

同时，中央政府还要求，加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。另外，继续实施差别化的住房税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。

北京大学房地产研究所所长陈国强认为，二套房贷首付四成并不是新政策，去年6月银监会就下发通知强调，二套房贷必须首付四成、利率1.1倍的放贷标准，并重申“二套房贷”标准不得擅自放宽，但市场上确实存在商业银行对执行二套房利率标准上的放松，以及部分银行将二套房按同首套房执行优惠利率的做法。

“与此前的文件相比，本次通知的措辞发生变化，没有提及改善型二套房可以享受首套房贷的优惠。”社科院金融所金融市场室副主任尹中立指出，这意味着，去年底出台的这一政策“口子”可能被封上。

显然，这一关键的的决定权并不在地方政府的手上，不过对于现在的地方政府而言，惟一的好消息是，央行和银监会先后辟谣了二套房贷首付提高至50%以上消息，而本次通知下发的精神，亦是将这一红线划至40%。

而除信贷之外，境外热钱是又一个地方政府无法掌控的关键因素。soho(中国)董事长潘石屹告诉记者，“防止境外热钱冲击我国市场”是需要特别留意的新问题，全世界的利率都很低，几乎是零。中国很可能受到“热钱”冲击，到时候炒房地产就不止是国内的资金了。

北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新表示，2010年宏观经济尚未完全走出金融危机的阴霾，还没有完全稳定下来，尤其是2010年1月楼市已初露下行端倪，政府没必要采取过分严厉的措施刻意打压房地产。“保增长、保稳定、保民生”应是2010年宏观经济调控的主旋律。因此，“国务院十一条”所反映的调控思路是现实的。王宏新解释说，这也正是为什么近来坊间盛传二套房贷首付比例将提高到50%，而国务院只明确要求二套房贷首付比例为40%的真实原因所在。