房租上涨是否会促进购房需求的上涨?

2018-05-21 09:06 浏览人数:1555次 来源:搜狐焦点

 房产投资包括工业用地性质的厂房投资、科技用地性质的产业园办公投资、商业地产性质下的商铺商业地产投资,还有是40年商业地产性质下的公寓投资,及70年的住宅房产等多种形式。

公寓投资

公寓的使用权只有40年,到期后一般要无偿回收。

因此,越接近使用到期年限的,越要考虑房租的投资回报。一般低于存款利息的不易投资,也就是目前投资收益低于3%的不易投资,最好是大于银行贷款利息的投资。

那么,当租金上涨就意味着投资收益的增加,在投资回报期望不变的情况下,房产的销售不仅会增加,房产的价格也会上涨。

还要考虑利率因素的影响。

住宅投资

住宅不同于商业,因为住宅作为百姓生活的基本需求,不仅在使用年限上70年,甚至,未来70年后还会再继续延续,也可以说是一种相对的永久性产权。

因此,在投资住宅时不仅仅考虑租金投资回报,还有更多地考虑土地的增值方面因素。

所以,很多住宅的租金投资回报率很低,有的只有1.5%。(现在利息在上涨,投资回报率相当在下降,可处于发烧期情况除外)

但不同的城市、不同的区域也不尽相同。比如,土地稀缺性突出的北上广深,住宅成为了一种金融产品,投资回报更多地考虑房产增值;而省会城市或新一线城市等人口增长快的城市,也会考虑未来人口增加,形成城市扩张而产生区域房价上涨;至于那些人口增长不大的小城市,那么主要还是以居住功能为主,那么房租的回报率需要高一些。

未来房价与租金

譬如:德国房价20年不涨,日本的房价也是从96年以上停滞不前。可日本的房产投资回报率非常高,有的达到8%~12%的回报率。

我国经过这一轮的房价上涨之后,未来的房价上涨会趋于停滞状态。那么,住宅的收益率也要着眼到租金上。

在未来房价不看涨的趋势下,那么房租的上涨不会引起房价的上涨。但租金的下跌肯定会引发房价的下跌。


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