4个月后,常熟土地市场真的变冷了吗?

2017-08-24 10:11 浏览人数:1618次 来源:好地讯江苏

今天,常熟再迎一场土拍。经过1小时23分钟,40轮的限时竞价,深耕房企碧桂园以52080万元的总价将滨江新市区江南大道以西、青春路以北地块(2017b-021)收入囊中,折合楼面价6100元/㎡,溢价率为9.23%。

至此,本批常熟集中供应的10宗经营性涉宅用地(除安置房外)已全部出让,共吸金36.9346亿元,楼面均价达6368元/㎡,平均溢价率为22.26%。

10宗涉宅地块由7家房企分食,其中,碧桂园、江苏中鼎、常熟金泰完成补仓,外来房企合景、中锐、雅居乐、保利地产积极进驻。

值得一提的是,常熟涉宅地块溢价率从上一批次的160.33%下降至本批次的22.26%,由此也引出市场的一个疑问:4个月后,常熟土地市场变冷了吗?

地块成交信息

4个月后,常熟土地市场真的变冷了吗?

成交地块分布图

4个月后,常熟土地市场真的变冷了吗?

距离上一批次土拍已经过去4个多月,与以往土拍不同的是,8月份常熟出让的地块并未出现“过火”的局面,好地研究院总结出以下几大具体表现,以供业界参考。

表现一、地块溢价率天壤之别

据好地研究院统计,今年4、5月份常熟举行了两场土地出让会,共成功出让了7宗涉宅用地,平均溢价率高达160.33%。而8月份的常熟出让的10宗涉宅地块平均溢价率仅为22.26%,整体溢价率相差悬殊。

单宗地块以今天碧桂园竞得的滨江新城青春路北地块为例,该地块的最终成交楼面价是6100元/㎡,溢价率为9.23%。而在今年4月26日,冠城竞得的滨江新城龙腾南路西地块成交楼板价为6352元/㎡,溢价率却高达272.89%。

同在常熟滨江新城,两地块也处于相邻的位置,但溢价率却有“天壤之别”。

表现二、楼面价未出现新高 

本批次地块中,常熟麦芝西柏地块起拍楼面价为13220元/㎡,属于常熟史上最高起拍楼面价,距离今年常熟历史最高楼面价仅相差2777元/㎡(中南文化片区红梅路以南地块成交楼面价15997元/㎡),加之其容积率为1.3,万达广场一路之隔,刷新楼面价应该不在话下。

出乎意料的是,在不限价的情况下,雅居乐最终以14880元/㎡的楼面价竞得该地块,楼面价仅上涨1660元/㎡,楼面价并未出现新高。

表现三、参拍房企数量下降

据好地研究院统计,参与常熟本批次土拍的房企有正荣、保利地产、合景、和昌、江苏中鼎、碧桂园、港龙等,房企数量在20家以内。

而上一批次常熟土拍中,有近40家房企报名参与。常熟本批次土拍相较上一批次房企报名数量明显减少,稍显冷清。
表现四、房企出价过程谨慎

本批次土拍房企出价过程较为理性谨慎,4月份及5月份的土拍大部分涉宅地块房企出价都是秒跟,此次10宗涉宅地块房企出价基本都最后1分钟内,竞拍过程中也未出现过高的“跳价”现象,由此看来房企更显理性。

表现五、无现房销售地块

目前,常熟的土地出让规则为:土地价格溢价率达到50%-60%(含)的,工程结构封顶后方可申请预售许可;土地价格溢价率超过60%的,工程竣工验收后方可申请预售许可。

据好地研究院统计,10宗涉宅地块并未产生现房销售地块,但有3宗地块溢价率超过50%,需工程结构封顶后方可申请预售,分别为中锐支塘张青莲路地块(51.85%)、常熟金泰支塘“迷你”地块(50.21%)、合景董浜华文路南地块(57.72%)。

常熟土地市场前后两次土拍差别如此之大,原因何在?好地研究院认为主要原因如下:

原因一、常熟政府提高地块起拍价,控制溢价率的策略效果明显

4个月后,常熟土地市场真的变冷了吗?

据好地研究院统计,2017年常熟4月份及5月份已出让的地块溢价率均超过60%,这些地块均需要现房销售。

而本批次地块,政府直接提高了地块的起拍楼面价,控制溢价率的策略效果明显。一定程度上减少现房销售可能性,避免近两年内供应断档。以滨江新城地块为例,冠城地块的起拍楼面价为1703元/㎡,而今天碧桂园竞得的地块的起拍楼面价为5584元/㎡,地价涨幅高达228%。

附:常熟需现房销售地块信息

原因二、本次出让的10宗地块基本以乡镇为主,且体量相对偏小

此次土地出让,新兴、周边城镇区域推地比较活跃,而常熟中心城区或热点板块的地块相对冷清。10宗涉宅地块总出让面积为34.6万㎡,总建筑面积为58万㎡。其中8宗属于乡镇板块,仅2宗属于常熟市区板块。

另外,相较今年4月份及5月份推出的土地,本批次出让的地块体量相对偏小,体量最大的为保利竞得的尚湖镇地块11.8万㎡,体量最小的常熟金泰支塘地块仅1.3万㎡。

附:常熟出让地块体量对比图

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原因三、8-9月份,苏州地区密集拍地,开发商考虑资金平衡

据好地研究院统计,8月份苏州大市范围内已成功出让14宗涉宅用地,主要分布于常熟、张家港。

而9月份,苏州主城区和张家港还有多宗优质地块出让,开发商考虑到资金的平衡等因素,或将积极参与后期的土拍。


原因四、无锡、张家港等地均出现低溢价、底价成交,总体上房企拿地策略趋向理性、谨慎

近期在无锡、张家港等城市的土拍中,不仅多宗地块的土拍出现的报名房企较少,还频繁出现底价、低溢价成交的现象。具体表现如下:

8月18日,无锡新吴区梅东河地块(xdg-2017-11号)仅经过1轮的限时竞价便由保利竞得,总价为82376万元,成交楼面价7086.1元/㎡,溢价率仅为1%;新吴区长江南路地块则无房企出价,由宝龙以137194万元的总价收入囊中,成交楼面价4240.02元/㎡,溢价率0%。

7月18日,张家港有3宗地块网上竞拍出让,其中1宗位于金港镇,为2013-b11-d地块,由南京美的房地产发展有限公司以近4亿元竞得,溢价率仅为8.71%;

总体上看,房企对后市的趋势判断从乐观趋向谨慎,在拿地时也有所保留。

附:近期无锡、张家港部分成交地块信息

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原因五、常熟9月份,市区还有多宗大体量地块即将上市,苏州、上海等地房企或许会将目光重新投向常熟

目前,对于很多房企来说,常熟依旧是苏州五县市中,除了张家港之外,土拍政策最为宽松的城市。而随着这批次的地块溢价率回归理性,现房销售这一之前让不少房企心生畏惧的条件,也不再成为他们进军常熟的障碍。这对于想要寻求现金流地块的房企来说,无疑是一大利好。

据好地研究院了解,9月份常熟市区将有多宗大体量优质地块即将上市,这些地块将覆盖尚湖度假区板块、昆承片区、龙腾片区及城北高新园板块等,届时,看似降温的常熟土地市场,或将吸引更多大牌房企的关注和进驻。


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