江浙沪土地出让政策盘点 各有什么特点

2017-08-01 09:25 浏览人数:983次 来源:好地讯江苏

去年下半年以来,长三角区域的城市陆续从政策层面上对土地市场开始调控,上海、杭州、南京、苏州等重要城市从审核房企资金、改变土拍规划,再到商业办公用地禁止建住宅,房企拿地的正进入新一轮的洗牌。在目前政策的引导下,土地市场“面粉贵过面包”的倒挂现象得到有效抑制。在严苛的拿地要求与谨慎的土地供应下,部分城市土地市场正在回归理性。

江苏土地出让政策:一城一策

南京:

取消土拍摇号,改成竞保障房面积

苏州:

一次性报价+超过最高限价10%现房销售

海门:

超过最高限价10%现房销售

徐州:

限房价、竞地价

扬州:

最高限价+同一竞拍人只能拍一块+取得土地未开发者不得参与竞买

无锡、常州、南通、泰州:

达到最高限价,现场摇号

淮安、张家港、宜兴、江阴、连云港、宿迁、盐城、镇江:

价高者得

对于江苏而言,三四线城市拿地政策比较松:很多城市只是简单的价高者得;另外一些城市设置的拿地门槛,对于房企来说是比较简单的,如扬州要求“同一竞买人的子公司或者分公司在同一批次土地拍卖中最多只能竞得一块住宅用地。”但是并没有限制其他的控股公司参与同批次土地的拍卖。

而对于省内苏州、南京两个城市而言,以为调控的压力比较大,所以相应的政策比较严苛。比如苏州的一次性报价和超过最高限价10%竣工后方可备案销售,这是比较考验房企资金实力的;值得关注的是海门此次的政策有些许向苏州靠拢,尤其是当溢价率超过10%需要现房销售;

相较于苏州而言,南京的调控压力更大,相应南京的政策则更加具有引导性,在达到最高限价后竞配保障房面积,且所配保障房无偿交给政府,很好的响应了“房子是用来住的”号召。

上海:租赁用地的新尝试

上海:

招标挂牌复合式方式出让+积分制+租赁住房

此次上海的政策,对于房企拿地的门槛设置的较高,尤其是在积分制中,同母公司的不同子公司均视作同一公司扣减几分值,这对于一些大型的国企、央企几乎是致命的,基本上兄弟公司拿地了,自己就没有再拿地的可能性。其次,此次上海最新公告两宗土地在性质上即明确为租赁住房用地,这在全国尚属首次。

江浙沪土地出让政策盘点 各有什么特点

浙江:政策分化明显

杭州:

竞价+竞自持比例+竞配养老设施面积

丽水、衢州、金华、台州:

价高者得

7月13日,杭州挂出多宗土地,其中对于房企拿地的门槛设置的并不高,只是对于高溢价率做了相应的条件限制:当溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例;当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施的程序。

相比于上一次的土地挂牌,这次取消了溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售的条款;可以看出政府对于库存量的信心还是略显不足的。同时杭州市场竞争比较激烈,但周边的环线城市则拿地政策相应宽松,较多城市为价高者得的模式。

对比长三角区域内城市土地出让政策,好地研究院认为:

第一、无论是100%自持,还是此次上海把“租赁住房”明确写入土地用途,都是在探索房地产调控的一种长效的机制。

第二、国家试图发展房屋租赁市场,转变年轻人的观念,房子不一定非要买,也可以租。如果在上海试点的好,接下来,应该会在多地陆续推广,到那时候会有一大批“租赁住房”性质的用地,推向市场。 

第三、此次上海两块土地出让公告中明确表示要对重点高端人群给予重点保障。未来,或许这种政策将成为吸纳高端人才的新模式!

第四、从房企资金层面上来讲,自持70年也好,只租不卖也罢,对于公司的资金成本压力是比较大的,各家企业在拿地的时候会考虑更多的资金和运营成本,从而从另一个侧面有效的降低溢价率。从而降低市场的热度,响应中央“从土地供应开始房屋全面回归居住属性”的号召。


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