三四线城市房地产的去库存压力有多大

2016-06-13 09:21 浏览人数:774次 来源:人民网

改革开放后的中国经济在经历三十多年高速增长后,进入从规模扩张向品质提升的转型发展阶段。一路高歌猛进的房地产市场,在现有存量高企、增长动力转换和收入增速下行的情况下,一方面存在张力小、风险高、压力大的问题,发展举步维艰;另一方面仍要扩内需、稳增长、保民生,发展潜力巨大。因而激活地域广阔而且数量巨大的三四线城市房地产市场,是我国全面建成小康社会的重要支撑和关键所在。

中西部地区二线城市和三四线城市分化严重

所谓“三四线”城市,并非是一个科学的概念,也没有政策界定的标准,多源于行政等级、城市规模、发展水平和地缘空间的考虑。行政等级主要表明对资源的占有和配置地位。从规模上看,常住人口低于100万的中小城市多在三四线城市行列。如果人均收入水平低于全国平均水平,也几乎不可能跻身于一二线城市行列。从严格和广义上讲,没有纳入城市称谓的“镇”,人口多达数万乃至超过10万,尤其是中西部地区的镇,也应大致归入三四线城市,而没有或不必要再细化五六线甚至七八线城市。

如同当年三线建设的“大三线”、“小三线”一样,三四线城市也可大致分为中西部地区的“大三四线”城市和以东部地区中小城市为主体的“小三四线”城市。一般说来,东部地区一二线城市的外溢效应,使得“小三四线”城市的经济发展和房地产市场整体处于较高水平;而中西部地区以省会城市为主体的二线城市对周边的三四线城市具有虹吸效应,使得这一地区的二线城市和三四线城市分化严重。因而,本文讨论的重点是地处中西部的 “大三四线”城市,涵盖行政层级地级及以下、建成区常住人口规模300-100万人口的ii型大城市和100万以下、经济发展相对滞后的地级市、县级市和建制镇。当然,一些东部地区例如苏北粤北的“小三四线”城市,也具有“大三四线”城市的许多共性。

中西部“大三四线”城市房地产市场潜力巨大

东部地区城市化水平高、房地产市场已近饱和、经济拓展的土地空间已近极限,但中西部地区的“大三四线”城市房地产有着巨大的发展潜力。2015年,中国城镇化水平达到56.1%,东部地区多超过60%,浙江达到65.8%,上海更是接近90%,达到甚至超过一些发达国家的水平。西部地区的四川省2015年城镇化率可望达到48%左右,比2014年的44.9%提升了大约3个百分点。中西部地区城市人口增加快,房地产需求规模也将不断扩大。东部地区大量的农业转移人口源自于中西部地区,这部分人口的相当比例难以在东部地区市民化,他们或回乡创业、或回乡就业、或回乡置业,大量返回中西部地区。中西部地区的河南、四川在外务工人口分别达到1000万,贵州、安徽分别达到800万,其中相当部分可能回原籍市民化。房地产的需求源自于稳定的生活需要,而返回中西部的“东归”人员将成为三四线城市房地产市场的需求源泉。中西部地区有着大量的三四线城市,成为房地产市场的有效载体。全国19883个建制镇,多数在中西部,是与当地生态环境容量相适应、就近城镇化的容量巨大的载体。

三四线城市房价大幅攀升的空间并不大,大幅下降的空间也比较有限

从人口城市化数量趋势看,尽管三四线城市有着巨大的房地产需求潜力,但是这种潜力的实现,受到多重因素的制约,包括表观属性的房地产存量、房价、政策等供给侧因素,更受制于内在的经济增长、就业和收入等有效需求因素。

不同于一二线城市的服务对象是全省、全国乃至于全世界,对于中西部地区的三四线城市,需求多是局地的,除了一些旅游热点地区可能出现旅游度假房产外,至多也是在外务工人员回乡的需求。根据国家统计局发布的《2015年全国房地产开发投资和销售情况》报告,2015年末,商品房待售面积7.2亿平方米,房屋竣工面积10.0亿平方米,房地产开发企业房屋施工面积73.6亿平方米。数量巨大而且不断攀升的房地产存量,已经由一二线大举蔓延至三四线城市。一些非官方机构的“鬼城”指数测算表明,上榜的前50个城市中,地级城市26个,县级城市24个,几乎没有副省级及以上城市,除三亚、威海等旅游度假地产热度高的东部城市外,余者几乎全部位于中西部。多数三四线城市的房价在5000元左右每平方米,有的甚至低至2000元每平米。房地产刺激政策对三四线城市的效力也较为有限。

三四线城市房产市场供给在去库存的政策环境下应该利好,但是需求拉动似乎比较有限。经济增长动力不足,表明产业活力不够,就业机会有限,当地的就业岗位规模和收入水平形成不了消化当地房地产存量的有效需求。在东部地区务工人员的收入难以形成一二线城市的购买能力,但是可能支撑中西部三四线城市的房地产市场。例如河南外出务工人员超过1000万,如果1/3返回河南购房,按人均30平米,可消化至少1亿平米存量。但是如果三四线城市没有产业支撑,就业岗位匮乏,缺少收入来源,那么即使外出务工人员有能力回原籍中小城市买房,也难以留下来,这些房产或者作为春节“探亲度假房”,或作为子女在城镇中小学念书的暂住地,难以持续维系,更不用说抬高三四线城市的房价了。

三四线城市的房地产市场,有供给有需求,但难以匹配形成均衡。去库存、降成本和降门槛等供给侧政策具有表观效应,难以消除需求侧稳增长、保就业、增收入的内在源泉缺失的困境。一般情况下,即使政策利好,三四线城市房价大幅攀升的空间并不大,但大幅下降的空间也比较有限。考虑到房屋的建安成本、地价、税费等,在短期,开发商、银行、地方政府和房屋业主也会极力维系房产市场价格的相对稳定;在长期,三四线城市的房价则取决于产业支撑的需求活力。


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