苏州8块限价地昨全成交 土地拍卖总价241亿

2016-05-26 09:59 浏览人数:738次 来源:扬子晚报

昨日,苏州史上首个限价土拍继续进行,当天共有11宗地块进入拍卖程序,其中有8宗限价地块。由于前一天竞拍的限价地块均以流拍收场,导致昨天的土拍结果备受关注。出乎许多人意料的是,昨天竞拍的地块均被各大房企成功竞得,并没有出现因为超过最高限价而被中止交易的情况,2天时间土地拍卖成交总价高达241亿元

离最高限价越近,房企出价越谨慎

昨日上午,28号地块正式进入拍卖程序,这也是当天竞拍的第一宗限价商住地块。经过50轮竞价后,28号地块总价达到了201894万元,楼面单价突破万元大关,房企竞价热情高涨。离最高限价越近,房企出价也越谨慎,开发商都在计算着离最高限价楼面价还有多少空间,还可以几次加价?作为当天打头阵的地块,28号地块的成交情况对后面10宗地块的影响不可小视。竞拍过去了1小时58分钟,竞价还在继续,已经经过了129轮。11:03,28号地块终于名花有主,福州泰禾房地产开发有限公司以总价309894万元成功竞得该地块,成交楼面单价16743元/平方米,溢价率118.4%。此前4月7日,该房企曾以30.36亿元夺得苏州姑苏区虎丘路地块。

紧接着,29号地块开始竞拍,刚开拍时竟然没人出价,这让许多人始料未及。2分钟后,该地块终于有了两轮出价。上午10:00,经过23轮竞拍,29号地块总价已经达到7914万元,楼面单价10042元/㎡,溢价率39%。最终,苏州工业园区亿象置业开发有限公司以总价8314万元成功竞得29号地块,成交楼面单价10550元/㎡,溢价率46%。随后竞拍的30号地块地处苏州吴中区甪直镇甫澄北路东侧、洋泾港南侧,面积4496.2㎡,规划为批发零售住宿餐饮用地,出让年限40年,起拍楼面价为2100元/㎡。30号地块与29号地块相隔不远,均在甫澄北路东侧。30号地块出价仅有一次,最终以底价成交,博克投资有限公司以总价1888万元成功竞得该地块。

昨天8幅限价地块无一流拍

随后进行拍卖的地块都分布在苏州相城区,相城区也是本次土拍供应地块最多的区域,共有8宗地块。

相城区首个开拍的是31号地块,报价节奏比较慢,基本都是经过仔细计算后才报价。经过96轮竞价,31号地块终于成交了。天津市房地产发展(集团)股份有限公司竞得该地块,总价402538万元,楼面价19196元/平方米,溢价118%。

32号地块于11:15开拍,50分钟后,总价已经达到269172万元。最终,同样被天津市房地产发展(集团)股份有限公司以总价270672万元成功竞得,成交楼面单价18450元/平方米,溢价率97.32%。业内人士徐珂介绍,31号地块和32号地块处于相城区比较成熟的区域,加上轨道交通建设非常迅速,未来发展潜力比较高,从而吸引不少大型房地产公司的关注,周边的二手房价格基本在20000元左右,此次拍卖的2宗地块预期开发楼盘的价格在30000元以上。

随后的几幅地块也成功成交,在前一天两幅宅地流拍后,昨天8幅限价地块无一流拍。

两天土地拍卖,没有诞生新地王

在经历了23日2宗限价地块流拍的窘境之后,无论是开发商还是政府部门,都进行了相应的策略调整,以保证剩余地块得以顺利成交。业内人士分析,相比苏州4月份举行的土拍,此次开发商竞拍节奏明显放缓,从这次土拍节奏来看,限制最高地价政策起到了一定作用,开发商拿地由4月的疯狂抢地转为冷静出价。从地块成交情况来看,开发商竞拍商业用地的积极性普遍较低,住宅用地依旧是最具吸引力的目标。住宅用地中,除了2宗地块超过最高限价导致流拍,7宗地块溢价率均超过100%。

从成交的地块来看,楼面单价依然居高不下,几乎都是接近最高限价成交。苏州本地房企以及其他城市房企争相拿地,热情程度可见一斑,开发商对苏州房地产市场还是非常看好。业内人士认为,虽然此前政府出台的“限价令”在实施操作过程中存在问题,但是在本次土拍中可以看到,地价明显得到了暂时控制,表面上看也没有出现新的地王,达到了预期想要的效果。然而,居高不下的土地价格,仅仅依靠政府部门一纸限价令很难解决实质问题,压抑的需求依然旺盛,如何处理土地供需矛盾成了政府部门不得不面对的问题。经济学家沈健表示,适当增加土地的供应量,实际上目的就是让房地产供应量增加,从而达到稳定市场预期的效果。

焦点3问

限地价等出让方式会推广吗?

省国土厅:暂不推广或试点新出让方式

昨日,扬子晚报记者也就苏州土拍新规采访了省国土资源厅,相关人士表示,无论是苏州的地价“熔断”机制,还是南京即将推出的“限地价竞保障房面积”,都是各地做的一种尝试和探索,但是从省厅层面来看,暂时不会跟进推广或试点。

“省国土厅一直在密切关注各地的土地拍卖。目前我国土地出让方式的顶层设计,还是招拍挂的方式,这依然是一种相对公平公开的市场化手段。”该人士指出,土地出让牵涉到方方面面,不仅是土地市场,对房地产市场的发展也有很大影响,而且各地的情况差别也很大,所以省国土部门会慎重对待,不会轻易要求地方跟进调整。当然各地政府可以根据市场特点进行尝试,“我们会密切关注。”

“价高者得”的模式为何难突破?

业内人士:虽备受质疑,但仍相对公开公平公正

苏州市的“熔断”机制是一次遏制地价的探索,虽然昨天8幅限价地全部成功出让,但业内人士认为,“熔断”可操作性不强。近年来,改革土地出让方式的呼声很高,探索也从未停止,为何至今难有突破?改革的探索一直没有停止。早在2011年,国土资源部便出台《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》,提出三条完善方式:限定房价或地价,出让政策性住房用地;限定配建保障性住房建设面积,出让商品住房用地;对土地开发利用条件和出让地价进行综合评定,以招标方式确定土地使用权人。扬子晚报记者了解到,当时,省国土资源厅也在探索“限房价竞地价”、“双向竞价”、“综合评标”、“限地价竞保障房”等新模式,其宗旨是在效率和公平中找到一个最好的平衡点。然而由于土拍改革影响太大,除了“限房价竞地价”在保障性住房用地出让中已经采用外,其他探索最终没有进行实际推广。

业内人士指出,这两年北京、广州、南京等城市也不断有新的尝试,但效果还有待观察。以南京市目前正在采用的“限地价、竞保障房资金”来说,“价高者得”的本质没有变,只不过超出最高限价的部分变成了保障房资金,进入了另一个“口袋”,开发商的土地成本并没有降低。而变“价高者得”为“综合最优者得”的“综合评标”则存在暗箱操作的可能,难以公开透明。

业内人士认为,虽然备受质疑,但“价高者得”毕竟体现了公开公平公正竞争的市场基本原则,同时抑制了行政权力干预市场。不过,改革的探索依然在进行,土地市场与楼市息息相关,控地价不仅仅是在土地这一端做文章,对两个市场的综合调控可能更为重要。

“限地价、竞保障房面积”如何?

广州已实行多年,但“出不出地王还是要看市场”

接下来,南京市即将要推出“限地价、竞保障房面积”的土地新规,被视为抑制高地价的又一新招。此举在广州已实施多年,抑价效果如何?扬子晚报记者昨日也就此采访了该市一位熟悉土地市场的业内人士。她表示,“会不会出地王还是要看市场。2013年广州土地市场非常火,拍到最高限价之后,保障房面积依然会一轮一轮竞上去。当年白云区同宝路一幅地块,佳兆业地产竞拍了200轮才拿到,我们在现场看着都觉得惊心动魄,最后拍下来的配建面积占到总建筑面积的近一半。虽然地价被限了,看起来并不高,但媒体算账时,会把保障房面积剔除,再来计算楼面地价。以这幅地为例,总建筑面积14万平方米,要配建6.68万平方米保障房,那么可建商品房面积就只有7万多平方米,18.7亿的地价一除,2.5万元/平方米的楼面地价依然是白云区‘地王’,这还没算上开发商必须承担的保障房建安成本。而2015年市场有所降温,今年广州市也没有拿出特别好的重磅地块,所以虽然这两年挂牌的地块基本也都附有配建的条件,但还没拍到最高限价,就已经落定了。”


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