市政府关于进一步加强物业管理工作的意见

2016-05-25 09:28 浏览人数:1502次 来源:常熟房产信息网

近日,市政府出台《关于进一步加强我市物业管理工作的意见》(常政发[2016]25号)(以下简称《意见》),旨在进一步推进物业管理属地化,通过体制机制沉到底,各部门联动齐抓共管,来提升物业管理水平。《意见》主要呈现以下六大亮点:

亮点一:物业管理机制“沉到底”,物业纠纷“家门口”就能解决

〔法规〕《意见》明确行业主管理部门(市住建局)负责建立健全我市物业管理配套政策,负责物业管理专用资金和专项维修资金的管理工作、负责前期物业管理招投标监管,完善物业服务企业信用体系等。

《意见》明确属地政府负责辖区内物业管理工作,主要职责:负责牵头组织成立首次业主大会筹备组,指导业主委员会的组建和换届,加强对业主委员会活动的监督和指导,负责辖区内项目物业管理日常考核,负责辖区内物业管理的退管、维稳,矛盾纠纷的调处等工作。

《意见》明确社区居委会(包括村民委员会)的主要职责:协助和配合属地政府开展业主委员会的组建、换届、指导业主委员会规范开展活动,加强对物业交接工作的监督,协调处理业主、业委会、物业服务企业间的纠纷,参与项目物业管理考核,对维修资金使用实施鉴证或核实等工作。

《意见》明确属地政府成立物业管理领导小组和物业管理办公室,社区居委会成立物业管理工作站,社区书记(主任)担任站长,配备1名专(兼)职工作人员负责辖区内物业管理工作。

〔解读〕 2013年新省条例从法律地位上明确了属地化物业管理制度,而我市从2011年就开始推行属地化物业管理,经过了5年的运作,大部分属地政府都落实了或成立了相关职能部门负责物业管理工作,并配备了物业管理工作人员,但是仍有个别属地政府仍未明确相应物业管理部门,导致日常矛盾投诉未能及时有效处理,属地化物业管理无法有效推进。该《意见》的出台,进一步明确了行业主管部门、属地政府、社区居委会在物业管理活动中的各自职责,加强了属地政府基层物业管理力量,有利于物业管理活动的开展,也为群众在“家门口”解决矛盾纠纷提供了条件。

亮点二:物业管理不再孤掌难鸣,各部门将加强协作配合

〔法规〕 《意见》明确了规划局、城管局、发改委、公安、市场监管局、环保、民防、综治办等15个相关职能部门在物业管理活动中的职责。

《意见》明确建立违法行为投诉登记制度。各职能部门要按照新省条例规定,把行政监管与执法职能延伸至物业管理区域,属地政府统一制作并设立公示牌,在物业管理区域内公布城市管理、公安(治安、消防)、环保、卫生等行政管理以及属地政府(含综合执法局)联系电话。

《意见》明确建立联席会议制度。通过物业管理工作领导小组定期召开会议和属地政府建立镇、管理区、社区多层次联席会议制度等方式,研究物业管理存在的问题与难点,推进物业管理工作。

〔解读〕 物业管理工作是个大箩框,小区的事情都往里装。小区里不管什么事,首先想到的就是物业服务企业、物业主管部门、属地政府,业主不清楚小区内的事情应该找谁,而相关部门对小区内的事也少介入甚至不介入,导致小区内较多问题不能得到解决,特别是近几年违法建设日益增多,一方面是物业服务企业管理少到位,另一方面也是政府职能部门未管到位。物业管理是一项综合性的社会管理工作,涉及很多部门的职能,比如电梯管理涉及市场监管局、消防管理涉及公安消防大队、收费涉及到发改委、违法搭建涉及到城管局等,物业管理需要各部门形成合力,齐抓共管。《意见》规定了各部门在物业管理活动中的职责,并明确了由属地政府公布联系部门电话,业主碰到事情可以直接向相关部门咨询或投诉。而联席会议制度的建立,更有利于小区内一些突发事件得到及时有效解决,小区“疑难杂症”有望通过联席会议制度解决。

亮点三:建立企业诚信档案,完善考核激励惩戒体系

〔法规〕《意见》明确将建立诚信档案。将健全和完善物业服务企业、开发建设单位和物业项目经理信用机制,促进企业诚信经营。同时,法人、自然人未按约定交纳物业服务费、违法建设等内容纳入诚信体系。《意见》明确属地政府和市住建局完善物业管理考核制度,建立定期考核督查机制。同时,属地政府、职能部门要严格查处物业服务企业在物业管理活动中的违法行为,并将处理情况通报市住建局,记入诚信档案。

〔解读〕 住建局今年将全面建立行业诚信档案,特别是建立物业服务企业和项目经理诚信档案,引导企业诚信自律、依法经营。诚信档案主要记录企业经营管理项目情况、主要业绩及良好行为记录、违法违规等不良行为记录。住建局通过信用档案建立守信激励和失信惩戒机制,企业的信用得分将作为企业资质升降、评优评先、前期物业管理招投标等的重要依据,也将作为业主(代表)大会选聘物业服务企业的参考依据。下一阶段,市住建局将会同属地政府完善住宅小区物业管理各项考核制度,加大督查力度,严查企业的违法违规行为,引导物业企业规范经营,提升行业的整体素质。

亮点四:发挥公职人员带头作用,营业良好物业管理氛围

〔法规〕《意见》明确要发挥公职人员模范带头作用。积极倡导党员干部、机关事业单位工作率先垂范,模范遵守小区管理规约和规章制度,积极参与业主委员会工作,带头交纳物业服务费,自觉杜绝违法搭建、违规装修房屋。同时,《意见》规定党员干部、机关事业单位工作人员在社区遵章守纪情况将由属地政府、社区居委会定期反馈其所在单位。

〔解读〕 近二年,虞山镇人民政府和住建局带头开展公职人员维护物业管理秩序活动,倡导公职人员主动参与小区物业管理活动和交纳物业服务费,营造了良好的物业管理氛围。《意见》也将倡导这一行为。

亮点五:取消全市生活垃圾清运费,减轻企业负担

〔法规〕《意见》明确将取消全市生活垃圾清运费。属地环卫部门负责将住宅小区生活垃圾清运至垃圾中转站。建成区(不含度假区、服装城)以外的属地政府财政应负担住宅小区生活垃圾清运费用。

〔解读〕 自2015年起,我市城区(三环路以内,不含度假区、服装城)取消住宅小区生活垃圾清运费。物业服务企业负责住宅小区内的清扫保洁及生活垃圾容器的设置,每天定时将生活垃圾集中至环卫部门指定地点,不再需要向环卫部门交纳垃圾清运费。但是,城区以外的各区域大部分环卫部门仍未取消该笔费用,该《意见》明确城区以外的区域也必须取消该笔费用,取消城乡负担的差异化,惠利于物业服务企业和广大业主。

亮点六:加强指导与监督,健全完善业主自治制度

〔法规〕《意见》明确属地政府和社区居委会加强对业主委员会成立和开展活动的指导和监督,提出社区居委会作为社区用房产权人代表可以竞选业主委员会委员,落实社区居委会、物业服务企业、业主委员会“三位一体”共管模式。明确各职能部门要加强对业主委员会的业务指导和培训。民政局探索业主大会非法人社区团体资格登记,公安派出所要协助属地政府做好新老业主委员会财务、资料的移交,探索业主委员会集体和个人经济纠纷案件查处的途径。

《意见》明确要规范工作经费的使用。业主委员会自行管理经营收益的,必须开设银行公共账户,不得存入私人账户,小区公共收益的收支应当接受属地政府的监督。

〔解读〕 至2015年底,我市共有业主委员会202个,物业管理委员会2个。一方面业主委员会成立难,出现业主不愿、不会、不敢当业委会委员;另一方面业主委员会无法发挥积极作用,目前在成立的业主委员会中能发挥正能量作用的业主委员会仅占20%左右。对此,《意见》明确政府相关部门既要加强对业主委员会的指导和帮助,提高其自治管理能力,又要加强监管,引导业主委员会规范活动,发挥其积极作用。


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