2016年房价仍将上涨 区域涨幅进一步分化

2016-05-06 09:52 浏览人数:827次 来源:中国新闻网

在积极的财政政策和偏宽松的货币政策推动下,2016年房地产市场逐渐回稳,一线和部分二线城市房价在人人喊打的声讨声中仍将持续上涨。但从较长时期看,如果宏观经济增长继续下滑,房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社今天上午发布房地产蓝皮书《中国房地产发展报告(2016)》,对中国近期房地产市场做出了上述预测。

房地产价格整体将呈上涨趋势

蓝皮书指出,2015年35个大中城市商品房、住宅均价排名前三位的仍然是一线城市深圳、北京和上海,商品房均价分别是33942元/平方米、22632元/平方米和20949元/平方米。商品房和住宅均价增速前三名的是石家庄、深圳、上海,商品房均价增速分别达到50%、37.3%和24.8%。

2016年房地产投资可能止跌转增,开发商在一二线市场销售旺盛推动下将逐渐恢复投资信心;随着投机性需求和改善性住房需求进一步释放,房地产销售将进一步增长;三四线城市积压的房地产去库存难以取得突破性进展;随着政策刺激效应的衰减,房地产销售有再次回落风险。

蓝皮书对于2016年房地产价格走势的判断是:在全面宽松的宏观经济政策刺激下,房地产价格整体上将呈上涨趋势,区域涨幅进一步分化:一线和部分二线城市房价在人人喊打的声讨声中仍将持续上涨,上涨幅度将有所减缓;二线城市房价将全面上涨,涨幅区域性分化明显;三线、四线城市在宽松的政策推动下库存将有所减少,房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。

楼市政策面将趋向更加宽松

蓝皮书指出,经过一年多的调整,房地产行业成交规模再创历史新高,部分城市库存压力已大为缓解,但整体库存量仍在不断攀升,城市分化加剧,多数二线城市和三四线城市库存依然高企。2016年经济增长仍将面临较大的压力,经济增长仍需房地产托底。2015年底,中央经济工作会议将房地产去库存列为2016年的重要任务,2016年楼市政策面将趋向更加宽松,中国房地产市场将进入深度调整时期。

从政策层面看,维持市场稳定将是2016年房地产政策基调。长期将实行供给侧改革,短期则通过货币或财政政策刺激需求。即围绕房地产“去库存”,继续执行宽松财政和货币政策刺激市场需求,维持市场活跃,同时围绕房地产供给侧改革,实施分类调控,以适度缓和区域分化、冷热不均现象。对于一线城市和部分需求热点二线城市,增加土地供应将是重点,同时继续实行限购政策,甚至出台相关政策,抑制一线市场过热,以防止投资需求过快增长致房价涨幅过高;多数二线和三、四线城市以刺激需求、促进库存去化为主,购房落户、税费减免、财政补贴政策,以及教育、医疗等配套措施有望在各地全面铺开。

代表性房地产政策展望

降息、降准。目前是购房的资金环境较为宽松的时期,然而因央行多次降息,以及受利率逐步市场化和银行间竞争加剧的影响,银行利润空间大为压缩,这在一定程度上影响了银行发放购房贷款的意愿。从目前情况来看,一方面,宏观经济依然承受巨大下滑压力,仍需要充裕的流动性支撑经济增长;另一方面,人民币加入sdr,同时美国进入加息通道,都将加速国内资金外流,央行为对冲资金外流。国内流动性造成的影响,也将进一步向市场释放流动性和调低基准利率。因此2016年央行降息降准的政策仍将继续。

降低首付比例。在巨大的房地产去库存压力下,2016年三、四线城市房地产贷款首付比例有可能进一步降低至15%,二套住房贷款的首付比例也将相应下调。

公积金新政。2015年公积金政策调整的方向主要在于支持住房需求、扩大公积金覆盖范围和提高公积金使用效率。其中降低公积金贷款首付、提高公积金贷款额度大幅降低了购房门槛和成本,对购房者的刺激较为明显;而公积金异地互认方面,目前多为局部区域城市间互认,或省内互认,部分城市甚至仅是单向认贷,对住房需求的推动作用十分有限。由于各省区公积金管理体系、数据系统各异,全国层面互通尚需时日。2016年,公积金政策将延续2015年的政策调整方向,各地在政策执行的松紧程度上有所差别。

减免税费。2016年,在全面减税的政策基调下,房地产相关税收可能会进一步调整,比如允许房贷利息抵个人所得税等。地方政府则会进一步出台购房补贴或契税优惠等政策,加大引导购房意愿。


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