商品房销售增幅明显 市场回暖待“秋收”

2015-09-19 09:15 浏览人数:655次 来源:南方日报

今年1-8月份,全国房地产开发企业土地购置均价3041元/平方米,同比增长11.1%,增幅比1-7月份加大1.6个百分点。从土地价格看,前8个月土地价格延续了今年以来整体上行的走势,已经超过了2014年全年3002元/平方米的历史最高价,创历史新高。与此同时,销售的转好,最为直接影响就是去库存的加快。据国家统计局日前发布今年前8个月的房地产数据。至今年8月末,商品房待售面积66324万平方米,比7月末增加65万平方米。其中,住宅待售面积减少194万平方米。8月份,房地产开发景气指数为93.46,比7月提高0.43点。

土地价格创新高

随着楼市成交的复苏,土地市场也呈现出回暖的迹象。据上海易居房地产研究院公布的数据显示,1-8月份,房地产开发企业土地购置面积14116万平方米,同比下降32.1%,降幅比1-7月份扩大0.1个百分点;土地成交价款4294亿元,下降24.6%,降幅收窄1个百分点。

从土地购置面积增幅走势看,前8个月基本延续了今年以来同比下跌的走势,且基本稳定在30%左右的跌幅,整体处于较低水平。一方面是目前土地供应增长较慢,另一方面,在目前行业整体处于缓慢复苏的阶段,随着市场需求的逐步释放,房企主要还是将去库存作为重点,拿地意愿也相对谨慎。预计四季度随着土地供应的逐步回升以及楼市的进一步复苏,土地购置面积同比跌幅也将进一步收窄。

更值得注意的是,土地价格也开始大幅增长。数据显示,今年1-8月份,全国房地产开发企业土地购置均价3041元/平方米,同比增长11.1%,增幅比1-7月份加大1.6个百分点。从土地价格看,前8个月土地价格延续了今年以来整体上行的走势,已经超过了2014年全年3002元/平方米的历史最高价,创历史新高。分析预计四季度,随着土地市场的逐步平稳,土地价格整体仍将继续上行,但增幅趋于平稳。

商品房销售增幅明显

土地市场的回暖与商品房市场的复苏密不可分。在今年前8个月,监控到的商品房销售面积为69675万平方米,同比增长7.2%,增速比1-7月份提高1.1个百分点。从商品房销售面积看,高于去年同期,接近2013年同期70842万平方米的历史高值,创近五年第二新高。其中,住宅销售面积增长8.0%。商品房销售额48042亿元,增长15.3%,增速提高1.9个百分点。其中,住宅销售额增长18.7%。8月份,商品房销售面积9761万平方米,同比增长14.7%;商品房销售额6912亿元,同比增长28.5%。

从商品房销售面积同比增幅走势看,今年前8个月延续了今年以来增幅整体上行的态势,也是继上半年进入正增长区间后,增幅进一步加大。二季度以来,在楼市宽松政策以及一系列降准降息等货币政策的效应刺激下,楼市需求逐步释放,近5个月单月的市场成交同比增幅呈现逐步扩大的态势,也带动了前8个月成交同比增幅的继续上扬。预计随着去年同期基数的逐步回落,以及地方落实中央楼市政策的逐步推进,四季度商品房同比增幅将趋于平稳。

1-8月份,全国商品房成交均价6895元/平方米,同比增长7.6%,增幅较1-7月份加大0.7个百分点,创造五年以来的第二新高。其中住宅成交均价增长9.8%,办公楼成交均价增长4.1%,商业营业用房成交均价下降3.7%。今年前8个月,除了商业营业用房价格同比下降外,住宅和办公楼价格增幅均处于正增长区间。而从价格增幅走势看,住宅持续上升,增幅创2013年前8个月以来的新高。易居的分析认为,预计四季度,随着去年同期基数的逐步回落,住宅价格增幅仍将继续小幅上行。

住宅库存连续半年下降

销售的转好,最为直接的就影响就是去库存的加快。据国家统计局日前发布今年前8个月的房地产数据。至今年8月末,商品房待售面积66324万平方米,比7月末增加65万平方米。其中,住宅待售面积减少194万平方米。8月份,房地产开发景气指数为93.46,比上月提高0.43点。

而据市场机构发布的监控数据,国内的住宅库存的确正在快速消化。截至2015年8月底,易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25729万平方米,环比减少0.8%,同比减少1.4%。库存规模已连续6个月出现环比下跌。8月份环比下跌,虽然有季节性的推盘放缓习惯、房企看涨房价而刻意捂盘等因素,但本质原因是,部分大城市此前投资节奏放缓,导致可售房源开始变得不足。

在库存同比增幅保持连续53个月正增长态势的情况下,8月份首次出现负增长。由于房地产开发从拿地到新开工再到预售是需要一定时间的,所以目前库存不足的风险已经发出了警示。对于部分大城市来说,过去一年坚持的“去库存”战略应该有所调整,即转向“补库存”的战略上来,否则库存不足的风险会继续加大。

监控显示,8月份,35个城市新建商品住宅月度新增供应量为1840万平方米,环比减少9.9%,同比减少7.7%。8月份相对7月份推盘节奏放缓,这和季节因素有一定关系。而到了9月份,预计房企推盘节奏会继续加快。

一线市场库存缩减

截至2015年8月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3460万、18051万和4217万平方米,环比增幅分别为-1.9%、-1.0%和0.9%,同比增幅分别为-0.7%、2.2%和1.7%。

一线城市在1-3月份库存均出现下行态势,4月份微幅上升,5-8月份库存重现环比下跌态势,这和一线城市市场成交较活跃的态势有关。同时,8月份一线城市库存同比增幅为近19个月以来的首次负增长。对于一线城市来说,后续积极补库存的迫切程度将加大,否则库存不足容易加快房价上涨的节奏。

二线城市8月份新增供应量为1328万平方米,远低于7月份1483万平方米的水平。同时新增成交量大于新增供应量,导致库存出现环比下跌态势。在7月份,二线城市库存规模同比增幅为近52个月的首次负增长。而到了8月份同比跌幅继续扩大。

三线城市8月份新增供应量为236万平方米,而新增成交量为197万平方米,新增成交量略小于新增供应量,这导致库存出现小幅上升。从趋势看,三线城市库存的同比增幅也有不断收窄态势。

多年不遇购房时机已出现

专家观点

8月楼市传统淡季,网签量继续高位回落,已是连续两个月下滑。成交量下降,主要受连续三个月推新货减少导致客户选择面窄,且客户对即将到来的金九银十有所期待,因而放缓入市速度。而进入金九银十后,各楼盘营销积极,一二手联动、电商折扣优惠、现场主题活动旺场等频现,蓄势备战旺季。广钢新城板块首个楼盘中海花湾壹号开板房收筹,获得市场高度关注,金融街融穗华府亦展开宣传攻势,预计金九银十将迎来众多楼盘开售。

经纬行研究中心分析观点认为,当前国家经济仍面临下行压力,房地产作为经济支柱,八月各项利好频现,如降息降准、放宽外资限入、公积金二套房贷首付下调、公积金贴息贷款、广州区划调整完成等,都向市场传递利好信息,有助刺激买家入市;受此影响,开发商或会加快金九银十的推货节奏,进一步去库存。不过近期股市波动和人民币贬值预期升温,投资资金是保持观望还是转投楼市避险,或会视乎“金九银十”各楼盘的优惠力度,并将最终决定“金九银十”的成色有几何。

合富房地产经济研究院分析人士认为,广州当前可售商品住宅库存去货周期约为9.7个月,处于较合理水平。从未售量看,广州未售商品住宅总面积约为1906万平方米,需要超过21个月的消化周期,说明未售商品住宅压力仍然较大,今后一两年内广州楼市并不缺少供应。

合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,广州市场多年不遇的购房好时机已经出现,购房者要把握好入市机遇。

黎文江分析指出,历次楼市起落都与gdp及调控政策相关,政策出台依据,与当时经济景气度相关。2008年、2009年问题在于出口,2015年问题在于投资。目前,货币政策已经非常宽松,投资增速仍不断走低,全国土地成交持续走低。其次,从房价收入比看,广州目前房价与人均收入的比值,与2008年已相差无几。第三,降准、降息利好房地产市场,100万贷款,按20年还期计,今年8月26日降息后,对比2014年11月前购房贷款,利息支出节省19万元。从这几点看,眼下已经是出手置业的难得好时机。眼下市场房价是否已经到谷底,会否还会下跌?黎文江认为由于近年来开发成本持续上升,利润缩减,房价不会下降。


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